Бахытбек Катен, директор NAI Kazakhstan Aristan – казахстанское подразделение компании NAI Global.

О причинах мирового кризиса ликвидности написано и сказано уже очень много. В интернете можно найти разные подходы к поиску первопричины. Прокомментировать те из них, которые в сочетании с локальной спецификой дали результат, наблюдаемый нами сегодня на рынке, высказать свою точку зрения на ошибки участников девелоперского кластера и остановиться на выводах, которые можно было бы сделать для скорейшего выхода из сложившейся ситуации, специально для «Къ-Недвижимость», мы пригласили Бахытбека Катена - директора NAI Kazakhstan Aristan – казахстанского подразделения международной консалтинговой компании NAI Global.

Фактор «сабпрайм» США.

Начнем с того, что кризис сабпрайм-кредитов произошел по причине возникновения рисковой ситуации при инвестициях в производные ценные бумаги ипотечных долговых инструментов банков второго уровня США. Здесь необходимо обратить внимание на два наиболее важных момента. Экономическая модель США позволила увеличить производные инструменты, а «закомплексованность» инвестиционных отношений дошла до уровня, на котором практически невозможно было проследить первоисточник долгового инструмента и, соответственно, проводить мониторинг рисков. То есть мониторинг рисков проводился по каждому долговому инструменту, но рыночная структура была словно «подогнана» под крупнейшие финансовые структуры страны, которые успешно и быстро, не прибегая к глубинному анализу, могли смешивать первокласные долговые инструменты с сегментом «сабпрайм» и, соответственно, продавать микстуру под маркой «средней взрывоопасности». Причем эйфория инвестиционных процессов последних 5 лет так захлестнула всех без исключения инвесторов, что на слово «взрывоопасность» никто не обращал внимания.

Не было времени и на анализ риска дефолта. Ну и, естественно, после того, как он все же произошел, несколько крупных инвестиционных фондов и банков США и множество международных инвесторов на время приостановили свою деятельность, пытаясь разобраться в глобальной ситуации и спрогнозировать эпицентр следующего толчка.

Но по вышеуказанным причинам отследить первоисточник, то есть платежеспособность большинства долговиков в том или ином фонде, уже не представлялось возможным.

Разумеется, при таком раскладе инвесторы стали бояться инвестировать куда-либо вообще, потому как не могли просчитать степень влияния «сабпрайм» на весь рынок и на отдельно взятых игроков. Они вообще перестали доверять инвестиционным предложениям, и, в первую очередь, стран с растущими экономиками.

Поэтому планы наших банков по рефинансированию долгов, которые в нормальной ситуации реализовались бы с последующими анонсами в ведущих изданиях страны, закончились полным провалом. Соответственно, вслед за банками потерпели крушение и девелоперы, которые привлекали финансирование преимущественно в форме кредитных линий банков.

Но несмотря на то, что причины кризиса довольно объективны, хотелось бы обратить внимание на проблемы, которые на самом деле лежат глубже «сабпрайма». Это наши собственные ошибки.

Недиверсифицированность финансовых ресурсов.

Несмотря на то, что эта мысль не отличается новизной, хотелось бы сказать, что девелоперы не могли себе представить, что такое может произойти с казахстанскими банками. Поэтому они практически не искали альтернативного кредитному прямого инвестиционного финансирования в свои проекты. Кроме того, казахстанскими банками были сильно занижены требования большинства инвестиционных институтов для кредитования девелоперских проектов, да и не всегда соблюдался паритет собственных средств.

Это привело к тому, что сейчас немалое количество девелоперов не имеет собственного капитала, если не принимать во внимание права владения земельными участками, которые выкупались под залог их же самих, и стоимость которых сейчас не дотягивает до необходимого уровня 20-25% от стоимости проекта.

Кроме этого,на рынке есть много объектов, где участки заложены, а задолженность банкам по освоенным средствам порой составляет 75% и более от их стоимости, при этом чаще всего стройка даже не начиналась.

Ясно, что такой девелоперский проект продать будет весьма трудно, тем более что в подобном случае владельцем проекта фактически является банк, а не девелопер. Думается, большая часть таких проектов будет сформирована в определенный пул и выставлена на продажу их залогодержателями, либо, преобразовав этот пул в одну крупную девелоперскую компанию, банки будут привлекать в них прямые инвестиции (за счет продажи доли и привлечения зарубежных кредитов). Мы уже имеем несколько крупных примеров такого поворота событий: не секрет, что судьба наиболее крупных проектов компаний сейчас решается при прямом участии Казкоммербанка и БТА. Банкам неизбежно придется вмешиваться во все процессы и вглубь проектов, если они хотят выйти из этих проектов «при своих».

Под диверсификацией также можно представить себе рефинансирование проектов в зарубежных банках. Но для этого требуется гораздо больше усилий, чем при продаже доли в проекте (компании). Работа с какими-либо кредиторами вообще предполагает максимальное снижение рисков последних, и поэтому дается нелегко любому девелоперу. Однако яркий пример успешного привлечения именно банковских ресурсов одной известной казахстанской компанией свидетельствует о том, что даже в нынешней ситуации зарубежные банки продолжают интересоваться Казахстаном. В условиях кризиса ликвидности в РК этот факт особенно радует и означает, что международные «Райффайзен» и HSBC смотрят на риски в данном сегменте как на временные и незначительные.

Ну и, наконец, за последние годы мы очень много слышали о таком источнике ресурсов, как исламское финансирование. По причине ограниченности возможного размещения «халял-проектов», а также из-за близости Казахстана и предпочтений, отдаваемых последнему, владельцы исламских финансовых инструментов реально задумываются об экспансии в нашу республику. Причем, ведя работу с такими крупными финансовыми институтами, как исламские банки, интересно развивать идею не только об инвестициях в девелопмент, но больше об исламской ипотеке, так как это позволило бы смягчить ситуацию в данном сегменте.

На данный момент мы проявляем собственную инициативу по разработке программы участия казахстанских пенсионных фондов в качестве инвесторов на рынке недвижимости. Здесь мы преследуем цель диверсификации инвестиционного портфеля пенсионных фондов и качественного улучшения анализа инвестиционных рисков в проекты по недвижимости. Поскольку, снизив риски инвестиций в недвижимость, находящуюся в нашей стране, мы получили бы значительный инвестиционный капитал с ожиданием стабильных отсроченных доходов на долгие годы. Это позволило бы в значительной степени решить проблему жилого сектора и дало возможность населению участвовать в развитии рынка коммерческой недвижимости, владеть частью активов в Казахстане.

На мой взгляд, последствием кризиса должен стать логический вывод о том, что пенсионным фондам стоит активно заняться изучением возможностей внутренних инвестиций, включая сектор недвижимости. Ведь диверсифицируя инвестиционный портфель лишь ценными бумагами за пределами страны, мы на самом деле увеличиваем риск зависимости от международных системных кризисов. В этом аспекте недвижимость можно рассматривать как твердые активы с доходами от аренды, где риски прекращения поступлений (доходов) могут быть снижены за счет выстраивания профессиональной работы на каждом этапе: сдачи в аренду, управления объектом, и, в дополнение, их страхования.

Надо заметить, что недвижимые активы в случае так называемых цикличных кризисов не обесцениваются полностью. Возможно снижение доходов от аренды на время, но после каждого падения рынок, как правило, стабилизируется и начинает расти, а стоимость недвижимых активов начинает восстанавливаться.

Отсюда, по-видимому, и появился термин «пересидеть кризис в недвижимости», который еще не столь распространен в Казахстане, но имеет реальную перспективу прижиться в качестве хорошего способа минимизации потерь.

Ошибки государственного управления.

По меньшей мере, ошибке в планировании государственной программы городской реконструкции, мы обязаны изменением цен на земельные участки в границах городов. Если также учесть неподготовленность городских технических служб к обеспечению проектов техническими условиями, то налицо слабая готовность городов Казахстана к планам по реконструкции. Стоит добавить к этому непрозрачность процессов согласования проектов и получения разрешений на строительство, а также технических условий, и станет понятно, что стоимость проектов росла еще и за счет таких непредвиденных расходов. Это, размеется, не могло не отразиться на сроках реализации проектов. Если мы хотим сейчас привлекать зарубежные инвестиции то государству придется обеспечить привлекательность Казахстана и отдельно взятых городов с точки зрения прозрачности расходов на проекты, а также взяться за обеспечение технической инфраструктуры или позволить развивать инфраструктурные проекты.

Ошибки банков и девелоперов.

К сожалению, невольно поставив в прямую зависимость от внешнего заимствования до 80% всего казахстанского девелопмента, наши банки сыграли отрицательную роль в формировании девелоперского опыта и качественного роста проектов.

Избалованные легким доступом к дешевым заемным средствам, казахстанские девелоперы в своем большинстве не поднялись на уровень добавления стоимости в проекте, экономя на всем, что создает его высокую рыночную: проектном менеджменте, привлечении успешных строительных организаций, планировании и реализации правильной маркетинговой стратегии и т.д. Глядя на большинство разработанных и реализующихся проектов, с большим сожалением отмечаешь отсутствие качественного планирования, анализа рынка, сильных концепций. Создается впечатление, что объекты создавались не для покупателей, а по причине ликвидности всего, что ни строится. Отсутствие понимания необходимости проектного управления привело девелоперов к перерасходам средств, затягиванию сроков строительства и к посредственному качеству производимых конструкций.

В дополнение ко всему, вследствие непринятия иностранных институциональных партнеров наши компании лишили себя возможности обрести рычаг за счет опыта партнеров-инвесторов, а также их международных маркетинговых возможностей.

Еще одна серьезная ошибка девелоперов, провоцирующая инфляцию, - это неадекватный подход к задаче оценки активов и проектов. Всегда, и тем более сейчас, необходимо исходить из уровня привлекательности и расчета капитализации. Но довольно часто девелоперы хотели необоснованно получить цену, которая преподносилась на рынке как средняя. Скажем, продавая сегодня офисное здание класса B, пусть даже в деловом центре города Алматы, девелопер не может просить за него 5000 долларов только потому, что он этого хочет, или потому, что другие просят столько же, или потому, что в Алматы больше негде строить. Нужно понимать, что арендные ставки, ограниченные 60 долларами (это психологический и экономический предел), не позволяют выйти на достаточно высокую ставку капитализации. А на рынке нет инвесторов, которые ищут проекты или активы с доходностью ниже 13-15% годовых.

Слабое корпоративное управление.

Из ошибок или, точнее, причин слабости корпоративного управления девелоперских компаний можно отметить следующие: слабый менеджмент (неопытность команды, незнание технологий проектного менеджмента и девелопмента, неспособность работы с инвесторами);

• отсутствие стратегического планирования (риск-менеджмента, диверсификации финансовых ресурсов, мониторинга макроэкономики);
• отсутствие прозрачности управленческого учета;
• отсутствие оптимизации расходов.

Есть еще очень много технологических ошибок, которые многие девелоперы допускали до кризиса и продолжают повторять сейчас. Например, при планировании девелопмента торгового центра необходимо помимо создания архитектурной концепции сформировать рабочую модель торгового центра в представлении, как он будет работать и окупаться. А это уже требует серьезного маркетингового анализа и создания сильной рабочей концепции в отношении всех элементов успешного функционирования объекта торговли: разработать правильный формат, не ошибиться в размере площадей, правильно произвести размещение потенциальных арендаторов и т.д.

Причина таких недосмотров - в слабой теоретической подготовленности девелоперов и в отсутствии опыта управления проектами. В таких случаях девелоперы должны привлекать в проект консультантов и совершенствовать свою команду, активно перенимая опыт и занимаясь ее практическим обучением (тренинги, международные конференции, выставки и т.д.)

Выход

Среди способов выхода из кризиса ликвидности мы можем во-первых, порекомендовать обратить внимание на прямое проектное финансирование.

Во-вторых, привлечение инвесторов. Потенциальных инвесторов множество, это - инвестфонды, инвестиционные банки, кредиты международных банков. Они готовы, но для решения задачи девелоперам необходимо понять их ожидания и выстроить работу компании в соответствии с последними.

Среди требований инвесторов можно выделить следующие, наиболее важные: качественный подход к управлению девелопментом, прозрачность во всех проектных взиморасчетах, разумный подход к образованию стоимости сделки (продажа доли), получение разрешений на строительство казахстанским партнером.

Выполнение этих условий нельзя назвать ущемляющими интересы девелоперов, так как они объективно приемлемы. Таким образом, нужно лишь смириться с ситуацией и искать компромиссы.

В разрешение сложившейся ситуации в скором будущем мы верим. Но время, за которое произойдет оздоровление рынка, зависит от самих девелоперов.

Прогноз на будущее

1. Девелопмент сменит лицо. Казахстанские девелоперы будут сливатся с крупными трансрегиональными инвестиционными и девелоперскими группами. В основном инвесторы и девелоперы будут заходить на проекты коммерческой недвижимости. Этот процесс продолжится от полугода до момента анонсирования первых крупных сделок. Зарубежные управляющие компании, инвестиционные, трастовые фонды будут скупать уже существующие на рынке объекты. Можно ожидать, что будут сформированы несколько фондов с совместным участием зарубежных инвесторов и казахстанских управляющих компаний, которые уже 2-3 года изучают возможность создания РЕИТов (РЕИТ – аббр. от англ. Real Estate Investment Trust – инвестиционный фонд недвижимости – прим. Къ-Н). Инвесторы будут с трудом заходить в недвижимость без местного участия . но за 2 года изменится весь рынок. На рынке будет появляться все больше независимых иностранных игроков. Таким образом, рынок будет напоминать российский в плане структуры инвестирования и управления проектами девелопмента. Но для игроков из стран Дальнего Востока и стран Персидского залива казахстанский рынок привлекателен больше российского из-за развитого нормативно-правового поля (возможности владения землей, получения разрешений на строительство) и локальной открытой ментальности или восточной гибкости, если хотите. Поэтому, в отличие от России, в Казахстане можно ждать изобилия азиатских и арабских инвесторов и девелоперов, которые будут работать здесь наравне с западными.

2. Казахстанские банки станут настоящими девелоперами. В связи со значительным участием в кредитовании девелоперских проектов (на наш взгляд, более 40% инвестиционного портфеля) казахстанских банков первой десятки и в связи с последствиями кризиса ликвидности банкам придется взять риски девелопмента на себя. Точнее, им уже пришлось понять, что все риски девелоперов на самом деле напрямую ложатся на их плечи. Что в случае каких-либо срывов сроков строительства и перерасхода средств, затянувшегося процесса согласования и получения разрешений первыми пострадают сами банки. При подобном исходе событий банки получат конечный продукт, т.е. готовую недвижимость в качестве ликвидного продукта или твердого залога, уже с отставанием в графике. А это чревато отставанием в их рефинансировании, слияниях, продажах ипотечных производных, долговых обязательств или, банально, в возврате долгов. Поэтому за Казкоммерцбанком последуют и другие казахстанские банки, нанимая проектных менеджеров для отслеживания целевого расходования средств, закупок на строительство, предупреждения рисков и контроля графиков выполнения проектов. Это все тенденции к лучшему.

С сожалением нужно отметить отсутствие в банках как профессионального подхода к проектному менеджменту, так и инженерных департаментов, которые непосредственно на строительной площадке отслеживали бы ход выполнения проектных работ. Это было нужно, это было недоучтено, и теперь самое время реформировать структуру кредитования проектов строительства, добавив еще и инженерную экспертизу.

К примеру, в крупнейшем российском Сбербанке изначально существовал департамент контроля над строительными проектам, где работало множество инженеров, которые не допускали перерасхода средств и предупреждали любые срывы в сроках строительства. Излишне говорить о том, что западные банки никогда не работают с девелоперами без привлечения проектных менеджеров.

3. Хочется верить в то, что кризис поможет. Сейчас мы склонны верить в то, что вопреки ожиданиям регрессии внешний кризис может помочь нам преодолеть проблему ликвидности в Казахстане. Основная гипотеза заключается в том, что мировой инвестиционный сектор давно уже эволюционировал в форму преобладания агрессивных инвестфондов, которые в кризисных ситуациях будут искать возможности и убежище в растущих экономиках. Из-за возможностей глобализации сроки и стоимость изучения таких стран, как Казахстан, сведены к минимуму и систематизация инвестиционного цикла за рекордно быстрые сроки сейчас реальна как никогда. То есть, отсидевшись после лета прошлого года, все больше и больше инвесторов теплеют к нашему региону и начинают серьезно его изучать. Причем география происхождения капитала здесь самая разнообразная. Вдобавок можно утверждать, что, серьезно пострадав один раз от инвестирования в производные инструменты, все больше очень крупных игроков (зарубежные, пенсионные, страховые и другие инвестиционные фонды) сейчас заговорили об оздоровлении инвестиционных механизмов и о том, что надо инвестировать непосредственно в проекты.

Однако казахстанцам, которые ожидают возврата рынка на прежний пьедестал, для того чтобы можно было с высокой прибылью продать свой загородный земельный участок или несколько квартир, купленных по ипотеке, нужно понять, что этого не произойдет. В страну придут инвестиции, но другого характера. Проекты и недвижимость будут покупаться за другие деньги. Стоимость будет рассчитываться, исходя из пределов рентабельности, а не среднерыночных цен. Это оздоровит рыночные отношения в плане улучшения качества, снижения сроков строительства, прозрачности денежных расчетов и т.д.

В этот нелегкое для нашей экономики время хочется напомнить, что в слове «риск» (ризк при переводе с тюркского) кроется два важных значения: риск и рызк (провизия, доход). И смотреть на проблемы надо с лучшей стороны, поскольку концентрация на отрицательном только отнимает силы и не помогает решать задачи. Моей целью при написании этой статьи было сконцентрировать внимание участников девелоперского кластера на настоящих причинах кризиса и надежда, что осознание девелоперами того факта, что выход из кризиса зависит и от них самих, ускорит этот процесс.

http://www.kursiv.kz/1195200926-development-strategii-vykhoda-iz-krizisa.html?menu_view_select=/arhiv/kak-potratit-arhiv/