Катен Бахытбек. На дне?// июль 2008.

KIT: Достиг ли рынок недвижимости «дна» - вопрос спорный. Но очевидно, что как только эпопея с дольщиками благополучно завершится, строительные компании изыщут новые источники финансирования, а экономика США очнется от коллапса, цены на жилье в Казахстане снова устремятся вверх.

Многие эксперты предсказывают скорое оживление на рынке недвижимости. И даже называют пределы роста цен - выше среднего европейского уровня, который составляет 15% годовых. Однако точные сроки, когда падение рынка закончится, при этом называют очень осторожно.

Пока же у всех участников рынка есть как минимум по одной задаче. Государство должно решить проблему обманутых на рынке недвижимости. Дольщики - побороться за свои права с недобросовестными застройщиками и дождаться окончания строительства. Банки - найти новые способы инвестирования, поскольку в строительство вкладывать они уже не намерены, и найти ресурсы для выдачи ипотеки. Застройщики - изыскать новые ресурсы для продолжения работы, поскольку выделенных средств, по мнению экспертов, все равно недостаточно: только для завершения строительства объектов жилой недвижимости с высокой степенью готовности в Алматы, по данным местных властей, необходимо более 160 млрд тенге, а для завершения всех начатых объектов в Астане 180-240 млрд тенге. 

«Скорая помощь» для крана

По распоряжению президента Казахстана средства на завершение проектов с долевым участием выделены, и участники программы государственной поддержки строительному сектору определены. Но оказалось, что проблема на рынке недвижимости далека от завершения.

По данным Министерства индустрии и торговли, в Казахстане сегодня насчитывается 339 объектов долевого строительства, в которых принимает участие 46 тыс. дольщиков. Около 200 объектов 123 компаний прокуратура относит к разряду проблемных, то есть требующих судебных разбирательств, процедуры банкротства и особого подхода со стороны государства. По словам заместителя генерального прокурора Асхата Даулбаева, «незавершенка» в основном находится в Астане и Алматы - 110 и 42 объектов соответственно. По итогам прокурорской проверки всплыли факты использования денег дольщиков не по назначению, случаи строительства без разрешения, заселение жильцов в еще не сданные в эксплуатацию дома.

Массовые случаи мошенничества требуют перемен. Вероятно, уже скоро условия работы застройщиков будут ужесточены. «Думаю, вступление в силу такого законопроекта так «зачистит» рынок, что не всякий крупный застройщик сможет вести долевое строительство. То есть рынок устремится к монополизации, предложение сократится, и об удешевлении квадратного метра говорить не придется», - уверен директор консалтинговой компании Qncepto Олег Алферов.

Не исключено, что будут приняты поправки в закон о долевом участии, инициированные Ассоциацией финансистов Казахстана. В этой общественной организации считают, что под каждый строительный проект необходимо создавать отдельные проектные компании с банковским счетом, на который будут поступать деньги от дольщиков. Дескать, только при этой схеме можно будет контролировать использование средств.

Сегодня же, увидев поддержку государства, общественность воспрянула духом: новостройки не превратятся в долгострои, дольщики скоро получат ключи от своих квартир.

Да, помощь оказана, однако строительная индустрия пока еще не реанимирована. И не потому, что денег катастрофически мало. Здесь другая причина: банки, как финансовые посредники, должны выдавать кредиты строительным организациям, при этом именно банки несут ответственность за возврат государственных средств перед ФУР «Казына». В свою очередь, финансовые институты готовы работать исключительно с теми компаниями, которые соответствуют требованиям для кредитования. «Мы просмотрели очень много заявок застройщиков и отобрали только тех, с кем работать наименее рискованно. И нужно сказать, что таких немного», - заявил I председатель правления Темiрбанка Аблахат Кебиров. Многие банкиры в беседе с нами подтвердили, что лишь отдельные застройщики имеют ликвидные залоги, дееспособны и в будущем смогут отвечать по своим обязательствам.

Никто не застрахован

Еще год назад некоторые строительные компании предлагали своим потенциальным дольщикам поистине уникальный продукт - страхование. Наиболее активно об этой программе заявляла компания «Базис-А». По информации страховых компаний, подобный бонус клиентам предлагали еще несколько застройщиков, однако широкого распространения данная информация на рынке не получила. Несколько страховых компаний участвовали в программе добровольного страхования дольщиков, дав им гарантии, что квартиры, которые были куплены на стадии фундамента, будут достроены, либо дольщикам возместят ущерб.

«Были скандальные разбирательства участников проекта, имевших на руках сертификаты о страховании объектов, но они ничего не смогли получить. Выходит, что такой продукт, как добровольное страхование дольщиков, не зарекомендовал себя. Значит, это не решение проблемы, по крайней мере, пока этот вид страхования не стал обязательным», - считает председатель правления СК «Евразия» Борис Уманов.

Для тех дольщиков, чьи компании поддержало государство, программа добровольного страхования оказалась вроде бы и ненужной. Теперь завершение строительных работ курирует «Казына», и риски страховых компаний снизились. «Дополнительные гарантии на данный момент нами не рассматриваются, так как это повлечет за собой пересмотр тарифов в сторону увеличения», - объяснил заместитель председателя правления СК «НОМАД Иншуранс» Ринат Ахматьянов. В страховой компании также считают, что, несмотря на наличие финансирования от государства, покрываемый страхованием риск не исключается. Но насколько он велик теперь, ответить сложно.

Получается, что программа страхования дольщиков, работавшая на протяжении двух лет, оказалась лишь способом привлечения клиентов. Председатель совета директоров корпорации «Базис-А» Александр Белович неоднократно подчеркивал, что интерес к подобному продукту на рынке есть, поскольку «грамотность населения растет. И уже далеко не каждый будет вкладывать деньги в долевое строительство, не имея дополнительных гарантий». Стимулировало и то, что страхование осуществлялось за счет средств застройщика и якобы не включалось в стоимость покупаемого жилья. Случаев попытки получения гарантий страховой компании от физических лиц в организациях-гарантах не помнят.
В страховых компаниях объяснили, что предоставлять информацию о тех, кто вошел в список корпораций, заручившихся их поддержкой, они не имеют права.

Долговой портфель

Скандалы вокруг «замороженных» объектов значительно подорвали спрос на недвижимость. У людей появились опасения связаться с долгостроями, у банков объемы новых ипотечных кредитов ушли в пике. Еще одной из причин снижения спроса на рынке недвижимости стало повышение процентных ставок по ипотеке.

Некоторые строительные компании попытались решить проблему дорогих займов для своих клиентов самостоятельно. Так, «Элитстрой» в начале прошлого года создал ипотечную организацию «Элитстрой Финанс», которая кредитует покупки долевых квартир в собственных проектах. В компании объяснили, что средства для выдачи займов берутся из собственного капитала, а также от размещения облигаций.

На займы сроком на 3-15 лет с первоначальным взносом 30-50% процентные ставки составляют от 11% до 16% годовых, притом, что средняя ставка по ипотеке в коммерческих банках составляет 19%. Благодаря сравнительно выгодному предложению через эту ипотечную организацию продается 20-25% долевых квартир.

До кризиса на рынке недвижимости не менее 80% жилья приобреталось по ипотеке, поскольку одним из стимуляторов спроса выступали вполне приемлемые условия кредитования. Сейчас такая ситуация с займами ставит под удар как заемщиков, так и банки. Вице-президент Казахстанской федерации недвижимости Александр Калинин уверен: «У нас в стране сейчас самая большая проблема - это банковские залоги недвижимости. У банков более 100 тыс. проблемных, невозвратных кредитов. Они даже готовы продавать залоги на 10-20% дешевле рыночной стоимости».

Олег Алферов уверен, что с учетом положения в части банковского финансирования было бы правильным рассмотреть возможность введения моратория на погашение обязательств застройщиков и ипотечных заемщиков. Об этом же намерены просить и кредитованные дольщики, поскольку у них уже наступила «ипотечная усталость», подкрепленная тратами на аренду жилья во время ожидания окончания строительства.

Получится ли найти компромисс, пока не известно. С одной стороны, процедура работы с проблемными заемщиками прописана, с другой - наблюдаются массовые невыплаты по долгам. Залоги, которые реализовать сейчас сложно, особенно если гарантией выступает недостроенное жилье, для банков также будут обременением.

Еще выбирают

Строительным компаниям, имеющим недостроенные объекты и стремящимся остаться на рынке, предстоит сделать серьезный выбор. Одни будут строить за счет дорогих займов в ущерб доходам, другие - искать альтернативу. Среди последних - те компании, которым в займах отказано, и те, кто решил действовать самостоятельно.

В некоторых случаях добровольный отказ от государственного кредитования основан на имеющихся более выгодных предложениях. Например, компания MAG первоначально подавала заявку на получение средств ФУР «Казына» и вошла в список компаний, которым предлагалось выдать госзайм. Но в списках фонда этот застройщик не значится. «На сегодняшний день MAG имеет другие возможности фондирования. Один из банков открыл нам кредитную линию, которая позволяет финансировать строительство проектов в необходимом объеме. Эти деньги предоставляются нам на более выгодных условиях, чем средства от ФУР «Казына», - рассказал I президент АО «MAG» Абай Жунусов.
В ассоциации застройщиков Казахстана пояснили, что на сегодняшний день в большинстве банков республики процентная ставка составляет 14-15%, а «Казына» предлагает займы под 16%.

Отказалась от государственной помощи и корпорация «Ак Ауыл». Будущим жильцам объяснили, что деньги государства слишком дороги, и поэтому компания будет искать альтернативные источники финансирования. Долго ждать пострадавшие не хотят, поэтому они уже создали общественную организацию и намерены добиваться лишения компании лицензии.

Аналитики и иностранные инвесторы уверены, что сейчас самое время для того, чтобы обратить внимание на международные рынки капитала, поскольку Казахстан и его строительный сектор остаются привлекательным направлением. «Конечно, здесь уже вряд ли можно получить прежние фантастические уровни дохода - 50-100%. По нашим прогнозам, рентабельность будет в районе 20%, но и это довольно высокий показатель», - считает президент немецкой инвестиционной группы Cab Invest Марк Лерх.

О своем приходе на строительный рынок Казахстана уже заявили арабские и российские инвесторы. Средства на проекты еще не выделены, так как инвесторы тщательно отбирают проекты, способные принести им прибыль.
Казахстанские эксперты ставят под сомнение возможность подобного сотрудничества, поскольку политика местных застройщиков отличается своеобразием. Директор консалтинговой компании Nai Kazakhstan Aristan Бахытбек Катен говорит, что для привлечения институциональных инвесторов казахстанским компаниям необходимо привести в порядок документацию и стать прозрачными. Кроме того, алматинские застройщики должны сделать свои проекты более привлекательными и конкурентными по сравнению с городами-миллионниками других стран. Отсутствие этих условий делает иностранное инвестирование недоступным. Именно поэтому у многих застройщиков нет выбора, и им остается только кредитоваться.

Рассчитывать на выпуск облигаций с целью привлечения дополнительного финансирования, как и раньше, намерена компания MAG, а также BI-group.

Такие компании, как Kuat, «Век», «Базис А» пользуются кредитными линиями от казахстанских банков, но большую ставку делают на помощь государства. «К сожалению, более дешевых кредитов нашей компании никто не предлагал», - говорит президент «Корпорации «Век» Аскар Бегалиев.

Официально подтвердить, за счет каких средств будут достраиваться объекты «Ак Ауыл», TS-Engineering, «Элитстрой», в этих компаниях отказались.

Время для спекулянтов

Если исходить из того, что цена зависит от спроса, то с начала года снижение должно быть незначительным. По информации Национальной ассоциации риэлторов (НАР), в четвертом квартале 2007 года покупательская активность на рынке недвижимости сократилась на 70-90%, а с начала 2008 года ежемесячно наблюдается рост на 3-5%.

Аналитические агентства предоставляют информацию о снижении стоимости квадратного метра. Например, только в мае текущего года, по данным статагентства, жилье на первичном рынке подешевело на 0,5%, на вторичном - на 3,9%. Сильнее всего цены упали в Актобе - на 12,8%, в Астане - на 12,6%, в Алматы - на 9,6%.

Опрос специалистов, работающих на рынке недвижимости, показал, что более 44% экспертов предполагают достижение ценового «дна» в третьем квартале 2008 года. Нужно также отметить, что довольно часто, высказываясь по поводу реальной стоимости недвижимости, эксперты называют нынешний уровень цен - 1,5-2 тыс. долларов за квадратный метр.

Тем не менее, прогнозы по оживлению рынка недвижимости неоднозначные. Одни эксперты мыслят интуитивно: годовое затишье - довольно большой срок для спада и уже к осени спрос и цены пойдут вверх. Другие склонны полагать, что ценовое «дно» еще не достигнуто и тенденция к снижению еще продолжится.

Аналитики НАР считают, что цены на недвижимость сильно зависят от темпов роста экономики и благосостояния населения. По этим двум показателям бурного роста в ближайшие годы не предвидится. По прогнозам правительства и Национального банка, реальный рост ВВП в 2008 году составит 5%, в 2009-м - 6,3%. Главным последствием замедления экономического роста станет снижение платежеспособного спроса и, соответственно, уменьшение интереса к данному рынку со стороны населения.

Банки вряд ли будут стимулировать спрос. Для развития ипотечного кредитования нужны долгосрочные ресурсы, банкам же сейчас предоставляются в основном краткосрочные займы. Они уже не могут привлекать ресурсы на 1-2 года и выдавать ипотеку на 10-15 лет. Поэтому большого потока инвестирования в ипотеку со стороны кредитных организаций в этом году не будет.

По мнению банкиров, кредитные линии, на которые сейчас так рассчитывают местные застройщики, тоже пока недоступны. Даже несмотря на то, что сейчас у банков наблюдается избыточная ликвидность, инвестировать в строительство они опасаются.

Предпосылок для возобновления роста рынка директор агентства Best Realty Даниял Байболов не видит. Кроме того, он не исключает того, что цены на недвижимость еще могут снизиться. Глава Темiрбанка также считает, что прогнозировать возобновление роста цен еще рано. «Он будет только тогда, когда жилье снова начнут покупать. А такая активность зависит от многих внешних и внутренних факторов, которые предсказать сложно», - объясняет свою позицию г-н Кебиров.

Экономику США как внешний фактор некоторые аналитики ставят во главу угла. Они уверены, что стабилизация на американском рынке позитивно отразится как на мировой экономике, так и на Казахстане. «Через пару месяцев все начнут покупать квартиры. И первые покупатели получат очень большие деньги. Год назад аренда приносила 6-7% дохода. Сейчас мы очень активно покупаем филиалы, и если сравнивать арендные платежи, которые мы бы платили, и цены на недвижимость, то мы видим доходность 15-16%, то есть сейчас реально получить такую прибыль, сдавая недвижимость в аренду. Это означает, что цены на недвижимость уже находятся в реальном диапазоне», - считает глава Каспийского банка Михаил Ломтадзе. Фактически на рынке снова наступает время для спекуляций.

Застройщики прогнозируют рост спроса. «В любом случае строительство жилья будет востребованным, поскольку дефицит становится все более ощутимым даже несмотря на то, что ведется строительство. Так, если в 1998 году жилищный фонд Алматы составлял 20,8 млн кв. метров и на одного жителя приходилось 19,6 кв. метров, то за 10 лет объем жилья не изменился, но на одного жителя теперь приходится примерно 18 кв. метров. Население выросло с 1,130 млн до 1,335 млн человек», - объясняет президент «Корпорации «Век» Аскар Бегалиев.

Однако в какой перспективе будет решен жилищный вопрос казахстанцев, пока ответить сложно. В момент созревания и роста «мыльного пузыря» на рынке жилье казалось недоступным. Когда цены упали, оказалось, что иметь собственное жилье для казахстанцев - все равно роскошь. В выигрыше снова окажутся те, у кого есть деньги для инвестирования и нет особой нужды в крыше над головой.

Текст: Катерина Третьякова

Катен Бахытбек. На дне?// июль 2008. http://www.wfin.kz/node/903