Катен Бахытбек. Рынок недвижимости. В ожидании перемен.// Февраль 2008.
Редакционный обзор
Казахстанский рынок недвижимости cегодня переживает не самые лучшие времена. «Прелести» кризиса ликвидности пришлось испытать на себе практически всем игрокам – девелоперам и риэлторам, инвесторам и спекулянтам. Они вынуждены сейчас приспосабливаться к возникшим трудностям с привлечением финансирования, к необходимости оптимизации затрат и бизнес-процессов, снижению платежеспособного спроса, недоступности ипотечных инструментов и как, следствие – падению цен на рынке. Вместе с тем тот факт, что весной в Алматы (с разрывом всего лишь в месяц) прошли сразу две крупные международные конференции по недвижимости, свидетельствует о том, что интерес к этой сфере далеко не иссяк. Более того, по мнению экспертов, текущая ситуация дает иностранным инвесторам неплохой шанс половить рыбку в мутной воде. По крайней мере, в сегменте коммерческой недвижимости…
Ты помнишь, как все начиналось?
Еще относительно недавно, в конце 90-х годов прошлого века, перспективы развития рынка недвижимости в Казахстане были довольно туманны. Тогда цена однокомнатной квартиры в самом крупном городе республики – Алматы была сопоставима с ценой подержанной иномарки. Однако положение стало быстро меняться уже с 2000 года. Это время совпало с началом повышательной тенденции на мировых рынках сырья, которая была вызвана ускорением экономического роста в ряде крупных развивающихся стран. Казахстан, сделав ставку на развитие нефтяного сектора и других сырьевых отраслей, оказался весьма привлекательным местом для иностранных инвестиций. Экономика республики начала стабильно расти, а отечественные банки смогли получить доступ к дешевым источникам фондирования за рубежом. Они стали активно кредитовать строительную отрасль, параллельно развивая ипотеку и делая ее все более и более доступной для казахстанцев.
В условиях постоянной финансовой подпитки как в части предложения, так и спроса, объемы ввода в эксплуатацию новых объектов недвижимости с каждым годом неуклонно росли. Быстро пошли в гору и цены на жилье – сначала в Алматы и Астане, а затем и по всему Казахстану. По данным Агентства по статистике, объем инвестиций в строительство в 2007 году вырос по сравнению с 2000-м годом в 5 раз – с 407,3 млрд до 2074,6 млрд тенге. Ежегодный объем строительных работ увеличился в 8,6 раза, количество строительных организаций – более чем в 2 раза (до 6184), а ввод в эксплуатацию общей площади жилых домов – в 6,7 раза (до 8,1 млн м2). Неудивительно, почему именно строительство еще совсем недавно называли локомотивом отечественной экономики. По подсчетам экспертов эта отрасль (с учетом мультипликативного эффекта) обеспечивала до половины ежегодного прироста ВВП Казахстана. Однако в середине прошлого года система неожиданно дала сбой, а причиной изменения ситуации, как и семь лет назад, вновь оказалась мировая конъюнктура.
Ипотечный кризис, разразившийся в США в начале 2007 года, не мог не затронуть глобальные финансовые рынки, и уже к середине года у крупнейших инвестиционных банков США, Европы и Японии (основных кредиторов наших БВУ) начались проблемы с ликвидностью. Потеряв доступ к дешевому рефинансированию за рубежом, казахстанские банки, в свою очередь, резко подняли ставки по кредитам как для юридических, так и физических лиц. В первую очередь, и наиболее серьезно, пострадал рынок недвижимости, где все крутилось именно вокруг банковских ресурсов: стройки встали, ипотечные кредиты перестали выдаваться, и цены на недвижимость впервые за последние пять-семь лет пошли вниз.
Ошибки роста и трудности трансформации
Со времени, когда появились первые признаки кризиса, прошел уже почти год, однако признаков улучшения ситуации пока не наблюдается. Казахстанские девелоперы и застройщики оказались не готовы к работе в новых условиях. Выступая на первом международном форуме «Инвестиции в недвижимость Казахстана», Бахытбек Катен, директор консалтинговой компании NAI Kazakhstan Aristan, отметил, что в основе сегодняшних проблем лежит слишком легкий доступ к кредитным ресурсам в докризисный период. И действительно, условия были тепличными: банковские займы выдавались с таким огромным «плечом», что девелоперу для начала проекта было достаточно иметь собственные средства на уровне 10% от общей суммы финансирования и при этом даже не обладать необходимым земельным участком. Дольщики стояли в очереди, оценка проводилась быстро и порой неосновательно, а при покупке недвижимости не соблюдались ни международные стандарты, ни общепринятые у нас правила. Работая с отечественными банками, девелопер мог не тратить времени и денег ни на бизнес-план, ни на изучение рынка. Стратегическое финансовое планирование и качественный анализ проектов просто отсутствовали, не говоря уже о риск-менеджменте. Одним словом, цивилизованный рынок финансирования в секторе недвижимости за время бума так и не сложился.
Сейчас, когда рассчитывать на легкие кредиты для завершения своих проектов девелоперам уже не приходится, большинство экспертов сходятся во мнении, что на смену индивидуальному покупателю, использующему ипотеку, теперь приходит институциональный инвестор. И это, как правило, зарубежные финансовые структуры и фонды недвижимости, а они предлагают совсем иные правила игры. Международные инвесторы кредитуют только «правильные» команды и «правильные» проекты.
По словам Марка Лерха, вице-президента германской инвестиционной компании CAB Investment, для того чтобы заинтересовать иностранных партнеров, местным девелоперам теперь придется уделять гораздо больше внимания вопросам качества, соблюдения сроков и современных стандартов, транспарентности, рентабельности, доходности и оптимизации затрат. Ключевую роль будет играть эффективность бизнес-процессов, скорость принятия решений и предоставления информации, а также профессионализм управляющей команды. Как правило, иностранный инвестор предпочитает выходить на новый для него рынок через создание СП, в котором местный девелопер должен нести определенную долю риска, обладать опытом и уметь говорить со своим партнером, что называется, на одном языке. Наконец, необходимым условием для принятия решения по участию в проекте является наличие ясной и понятной стратегии выхода из него.
По результатам анализа инвестиционных проектов, предлагаемых сегодня отечественными девелоперами, Бахытбек Катен констатирует, что большинство из них к этим требованиям рынка пока так и не готовы.
Дела жилищные
По словам Петера Горанова, старшего директора по проектам компании Scot Holland, воздействию кризиса подверглись все сектора рынка, хотя и в разной степени. С точки зрения падения цен, больше всех пострадали средний и нижний сегменты жилищной недвижимости. В ходе международного форума «Недвижимость и строительство в Казахстане», организованного Институтом Адама Смита, г-н Горанов отметил, что именно в этих сегментах более 50% всех сделок осуществлялись через ипотечное кредитование, которое сегодня почти недоступно. В то же время девелоперы сегмента элитной недвижимости свои цены не снижают, поскольку те покупатели, у которых деньги были до кризиса, имеют к ним доступ и сегодня. Аналогичная ситуация складывается и в разрезе первичного/вторичного рынков: если квартиры в новых домах практически не подешевели, то цены на ветхое и старое жилье в последнее время снизились на 20–50%.
Вице-президент Национальной ассоциации риэлтеров Казахстана Олег Алферов считает, что главное понижательное воздействие на цены оказывают спекулянты. Сегодня сложилась ситуация, когда частные инвесторы, приобретя квартиры у застройщика еще на начальных этапах строительства, реально предлагают эти активы на 20–30% дешевле. Сами же девелоперы цены стараются держать, поскольку «понимают тот факт, что снижение текущей стоимости их недвижимости может спровоцировать выброс на рынок ранее приобретенных долей уже состоявшихся дольщиков и еще больше ухудшить ценовую конъюнктуру, что для них, естественно, совсем не интересно». При этом открытое понижение стоимости проводится только «случайными» игроками, располагающими лишь отдельными объектами и не связывающими свой дальнейший бизнес со строительной отраслью.
В целом, на фоне продолжающегося снижения цены предложения на рынке жилой недвижимости складывается ситуация ожидания, когда и покупатели и продавцы ждут «дна» и, соответственно, возобновления роста. При этом реальных сделок на рынке практически не происходит, а такой индикатор, как индекс газеты «Крыша», вряд ли можно считать точным и объективным.
Согласно результатам опроса, проведенного Национальной ассоциацией риэлтеров в феврале 2008 года, 44,3% экспертов считают, что ценовое дно будет достигнуто в III квартале текущего года, 22,3% ожидают этого в IV квартале и только 3,9% называют первую половину 2009 года. При этом 25% респондентов прогнозируют, что минимальный уровень цены за 1 м2 составит от $1500 до $1000, 28,6% – от $2000 до $1500, 21,4% – от $2300 до $2000, 17,9% – от $2500 до $2300. Падения ниже $1000 ожидают только 3,4% участников опроса. Среди факторов, оказывающих влияние на снижение стоимости жилья, эксперты называют ужесточение условий ипотечного кредитования, отставание темпов роста среднего уровня доходов населения от динамики цен на недвижимость, негативное общественное мнение к увеличению цен, а также возможное введение дополнительных налоговых требований на содержание и продажу недвижимости. Вместе с тем постепенное замедление падения цен свидетельствует о приближении дна. Кроме того, факторами возобновления роста могут стать накапливающийся объем отложенного спроса и дефицит предложения. Специалисты считают, что на фоне прогнозируемого роста инфляции и риска на фондовых рынках, вследствие кризисных проявлений в мировой и отечественной экономике, недвижимость остается одним из наиболее надежных объектов долгосрочных инвестиций. Другое дело, что сегодня уже никто из экспертов не рискует говорить о возобновлении тенденции ежегодного прироста цен в диапазоне от 50% до 100%, ограничиваясь гораздо более скромными прогнозами.
Пока же остается замороженной не одна сотня строительных объектов в Алматы и Астане, компании-застройщики сокращают свой штат и зарплату работникам, а «попавшие» дольщики все активней штурмуют их офисы. Учитывая социальную значимость жилищной отрасли, в ситуацию решило вмешаться и государство. Еще в ноябре прошлого года правительством был разработан план действий по стабилизации социально-экономического развития страны. В соответствии с ним из республиканского бюджета было выделено 48,8 млрд тенге ($400 млн) для завершения строительства 112 объектов в Астане, которые были одобрены госкомиссией по модернизации экономики. Еще 122 млрд тенге ($1 млрд) планируется обеспечить в текущем году, при этом главным критерием при отборе проектов выступает наличие дольщиков – физических лиц. Оператором распределения данных средств выступает фонд «Казына», который предоставляет их БВУ в виде кредитов, а также посредством размещения депозитов сроком соответственно на 3 и 7 лет. При этом «Казына» берет на себя 85% от объемов финансирования, заявленных банками-партнерами, а оставшиеся 15% средств должны быть обеспечены самими БВУ (10%) и компаниями–застройщиками (5%). При этом депозиты в банках-партнерах программы размещаются под 11–11,35% годовых. Данная ставка основана на ставке рефинансирования Нацбанка с привязкой к рейтингу конкретного БВУ. При изменении ставки рефинансирования или рейтингов ставки по депозитам также будут скорректированы. Все риски по кредитованию строительных объектов берут на себя БВУ, им же государство предоставило право определять конечную процентную ставку по выдаваемым кредитам с учетом рисков каждого конкретного заемщика.
Главный менеджер департамента международного сотрудничества ФУР «Казына» Саясат Нурбек признал, что эта схема сразу же начала давать сбои, поскольку теперь банки стали очень медленно и тщательно рассматривать и оценивать проекты. Стройка, которую совсем недавно БВУ кредитовали, что называется, «по щелчку» пальца, сегодня не входит в число привлекательных и надежных заемщиков. Для «перестраховки» у них есть вполне веские основания – ведь все риски фактически остаются на банках. Как результат, с ноября 2007 по май 2008 года строители Астаны из $400 млн первого транша пока получили лишь $79 млн, да и то по ставке, достигающей 18%. При этом некоторые банки вообще отказались участвовать в распределении средств, предоставленных застройщикам государством. «Мы в данной схеме являемся лишь передаточным звеном между банками и правительством. И этот механизм не комплексный, возможно, будут изменения. Я лично рассматривал бы возможность создания крупного строительного госхолдинга, который, например, выкупал бы недостроенные объекты по себестоимости и достраивал их своими силами», – отметил Саясат Нурбек в ходе форума «Инвестиции в недвижимость Казахстана».
Кстати, совсем недавно стало известно о том, что очередь дошла и до алматинских застройщиков. В текущем году строительным компаниям южной столицы планируется выделить 58,3 млрд тенге, из них 22,4 млрд тенге в качестве первого транша. Все бы хорошо, да вот только механизм передачи этих средств так и не претерпел особых изменений, а значит, можно ожидать, что эта помощь окажется столь же «эффективной», как и в Астане.
Между тем мало «разморозить» стройки, нужно ведь и обеспечить платежеспособный спрос. Если говорить о столице Казахстана, то там из 49 тысяч строящихся квартир не менее восьми тысяч государство выкупит для сотрудников бюджетных организаций, центральных ведомств, национальных компаний и холдингов. Застройщики же Алматы от предложения городского акимата о выкупе части строящегося жилья по $600 за 1 м2 просто отказались. Как бы то ни было, эти шаги, даже в случае их успешной реализации, вряд ли дадут импульс для реального оживления спроса на жилищном рынке. По мнению экспертов, это смогут сделать только доступные ипотечные программы.
Коммерческий интерес
Гораздо оптимистичнее выглядят перспективы в секторе коммерческой недвижимости. Дело в том, что данная сфера способна генерировать гарантированные и стабильные арендные потоки. А это делает ее весьма привлекательной для профессиональных институциональных инвесторов, которые специализируются на долгосрочных капиталовложениях и, как правило, не заинтересованы в спекулятивных сделках купли-продажи. Так, по словам Чарльза Рейтера, главы Jones Lang LaSalle в Казахстане, в I квартале текущего года резко возрос поток запросов в их представительство от западных банков, фондов и девелоперов, которых вполне устраивает доходность 13–20% годовых, что реально для казахстанского сегмента коммерческой недвижимости.
Петер Горанов отмечает, что традиционные инвестиционные фонды, фокусирующиеся на офисной, торговой и гостиничной недвижимости, пришли в Казахстан еще пару лет назад. Сегодня к ним присоединяются игроки, которые специализируются на инвестировании в кризисных ситуациях. Как правило, это «европейцы», которые проводят мониторинг экономик, испытывающих сложные времена. В нужное время они заходят в крупные проекты в надежде на сценарий низкого старта. По мнению г-на Горанова, то, что именно сейчас такой тип западных инвесторов идет в Казахстан, можно назвать еще одним индикатором близости к ценовому дну и скорого возрождения рынка.
Ольга Архангельская, руководитель отдела консультаций по недвижимости СНГ компании Ernst & Young, утверждает, что отечественный рынок недвижимости будет испытывать на себе смещение географической принадлежности внешних инвесторов. На фоне ипотечного кризиса лимиты финансирования фондов из США значительно ограничены, а потому существенных инвестиций оттуда не ожидается. Значительно снизится активность европейских и российских инвесторов, которые, скорее всего, будут проводить более глубокий анализ рынка. На первый план выйдут Азия и Ближний Восток, чьи экономики практически не попали под влияние глобальной финансовой турбулентности. При этом, если азиатские инвесторы акцентируются на проектах среднего размера в сфере коммерческой недвижимости, то арабские заинтересованы в крупных проектах, требующих значительных капиталовложений.
Что же ожидает иностранных инвесторов в сегментах офисной и торговой недвижимости Казахстана, каков их текущий потенциал?
Все эксперты сходятся во мнении, что сегодня в республике наблюдается дефицит качественных офисных помещений. К примеру, Алматы значительно отстает от сопоставимых европейских городов по показателю офисного метража на 1000 населения – 300 м2(для сравнения: в Праге он составляет 1700, а в Варшаве – 1500). При этом южная столица по уровню арендных ставок ($60–85/1 м2 для класса А и $30–60 для класса B) оставила далеко позади ту же Варшаву, Мадрид, Брюссель и Амстердам, уступая только Лондону, Парижу и Москве. Общий объем предложения современных офисных помещений класса А и B составляет по разным оценкам около 300–460 тыс. м2, из которых в Алматы сейчас свободно менее 3%. Их основными арендаторами являются транснациональные корпорации, компании финансового и телекоммуникационного сектора, консалтинговые, аудиторские и юридические фирмы, крупные казахстанские производственные структуры. Исходя из прогнозируемого роста населения Алматы, Дмитрий Ревин, директор по финансам и бизнес-развитию компании Eurasia RED, утверждает, что к 2012 году для удовлетворения спроса в городе должно быть построено около 1,5 млн м2 новых офисов. Примерно такой объем и должны обеспечить проекты, заявленные к реализации в ближайшие 4–5 лет (наиболее крупные из которых – Almaty Financial District, Rakhat Towers и Esentai Park). Однако, по словам директора департамента коммерческой недвижимости NAI Kazakhstan Aristan Нурсултана Касенова, в условиях продолжающегося кризиса ликвидности своевременная сдача новых объектов находится под большим вопросом. А это значит, что текущие арендные ставки, как минимум в ближайшие 3–4 года, будут оставаться стабильными. Несколько иные прогнозы даются по Астане, где сейчас в стадии реализации находится излишнее для такого рынка количество проектов. По мнению г-на Ревина, в ближайшие два года избыток предложения может привести к снижению ставок аренды на астанинскую офисную недвижимость.
Что касается рынка торговой недвижимости, то, по признанию специалистов, он все еще находится на ранней стадии развития. Вместе с тем для его значительного роста есть все экономические предпосылки. Начиная с 2000 года темпы прироста розничного товарооборота в Казахстане исчисляются двузначными цифрами. Согласно исследования, проведенного компанией A.T. Kearney в 2006 году, мы входим в тридцатку лучших развивающихся розничных рынков. И это при том, что в Казахстане пока не представлена ни одна из глобальных ритейловых сетей.
По словам Петера Гораева, среди основных факторов, сдерживающих приход к нам крупнейших игроков розничного рынка, можно отметить относительную молодость экономики, невысокие доходы и, соответственно, низкую покупательскую способность казахстанцев. Сюда также можно отнести огромную территорию и неразвитую инфраструктуру в сочетании с очень низкой плотностью населения. Вместе с тем уже сегодня ситуация начинает меняться: свой офис в Казахстане открывает германская Metro, о своих планах по открытию двух крупных торговых центров в Алматы и Астане заявила IKEA.
Понятно, что наметившаяся экспансия международных ритейлеров потребует создания у нас в стране современных и качественных торговых центров. Это прежде всего касается города Алматы, на который сегодня приходится порядка 40% всего розничного товарооборота. По различным оценкам объем предложения высококлассных торговых площадей составляет здесь от 133 тыс. до 260 тыс. м2 (или 100–200 м2 на тысячу жителей), еще порядка 400 тыс. м2 планируется построить в 2008–2011 годах. Средневзвешенные арендные ставки в торговых центрах Алматы сейчас варьируются от $65 до $150 за 1 м2 в месяц. Основной спрос на аренду торговых площадей «цивилизованного формата» сегодня создают казахстанские и российские торговые операторы, а также держатели франшиз иностранных брендов. Кроме того, в качестве новой тенденции, как отметил Нурсултан Касенов, является выход на казахстанский рынок профессиональных иностранных девелоперов и инвесторов, которые, как правило, имеют собственный пул арендаторов.
Что день грядущий нам готовит
В целом, как отечественные, так и зарубежные эксперты склонны рассматривать текущую ситуацию на рынке как естественную волну цикла, которая позволит провести своего рода естественный отбор среди его участников. Продолжающаяся коррекция отделит долгосрочных от краткосрочных игроков, преследовавших только спекулятивные цели. Плохо продуманные проекты должны окончательно прогореть, что, в конечном счете, принесет оздоровление рынка, сделает его более профессиональным и даст новые возможности для стабильного развития. Создание совместных предприятий с иностранными девелоперами, финансовыми институтами и фондами позволит импортировать ноу-хау, технологии и архитектурные решения, а значит, реализовывать по-настоящему высококачественные проекты. Что ж, пока звучит довольно оптимистично. Как это будет на практике, поживем – увидим.
Катен Бахытбек. Рынок недвижимости. В ожидании перемен.// Февраль 2008