Катен Бахытбек. Торговые и офисные помещения.//23.10.2007
Все начинает дорожать, в том числе и деньги для завершения начатых строительных проектов. Директор департамента торговой недвижимости компании Aristan property advisers Нурсултан Касенов считает, что удорожание финансирования, естественно, отразится на темпах развития рынка торговой недвижимости. «С одной стороны, идет снижение привлекательности переоцененных активов, с другой – появляется возможность для международных стратегических и институциональных инвесторов поддержать игроков казахстанского рынка путем софинансирования проектов или их приобретения», - сказал он.
Сделки слияний и поглощений действительно могут изменить лицо рынка. Но все ли ниши будут интересны для вхождения инвесторов? Отвечая на этот вопрос, можно с большой долей вероятности говорить о том, что «ледниковый период» (замораживание строительных объектов) не коснется сектора торговой недвижимости. Учитывая сложившуюся ситуацию в финансовом секторе, на рынке недвижимости и строительства республики, эксперты прогнозируют, что местные и иностранные девелоперы начнут активнее инвестировать средства в строительство торговых и офисных помещений.
Живее всех живых
Большинство экспертов сходятся во мнении, что существующие проблемы с ликвидностью банков, вероятно, притормозят развитие проектов, строительство которых велось в большей степени за счет кредитных средств, но рынок торговой недвижимости требует качественных проектов, на сегодняшний день, увы, немногочисленных. Растущий потребительский сектор, по мнению г-на Касенова, в настоящее время является одним из самых привлекательных секторов экономики для инвестиций. Даже в крупнейших городах Казахстана, по его словам, до сих пор сохраняется большой спрос на качественные проекты торговой недвижимости. «Казахстанцы достаточно много путешествуют по Европе и Азии, чтобы знать, что такое торговый комплекс международного класса, и, естественно, хотят такого же качества здесь, у себя на родине», - прокомментировал глава компании Jones Lang LaSalle Kazakhstan Чарльз Рэйтер. Так что рынок требует высокого качества современных торговых комплексов на международном уровне. Другое дело, что дефицит ликвидности может отодвинуть сроки запуска новых проектов, и пока спрос на торговые и офисные квадраты в значительной степени превышает предложение, арендные ставки стабильно растут. «Однако в этом сегменте рынка большое значение имеет эффективность формата и концепции торговой недвижимости, наличие сильных якорей и других предпосылок к интенсивным людским потокам, - отмечает Нурсултан Касенов. - Поэтому в исторически сложившихся объектах торговой недвижимости, в том числе местах неорганизованной торговли, ставки аренды порой в разы превышают ставки в отдельных современных торговых центрах, зачастую вследствие неэффективных концепций последних». В существующих эффективных торговых центрах арендные ставки на галереи, по информации Aristan property advisers, в среднем составляют около $1300-2000 за кв. м в год. В целом, как считают в компании, сохранится тренд дальнейшего стабильного роста ставок, что связано с недостаточным предложением качественных проектов торговой недвижимости.
Ставки аренды разнятся даже в крупных городах Казахстана. К примеру, по словам Чарльза Рэйтера, арендная ставка в современных торговых центрах Алматы приблизительно на 20% выше, чем в Астане. «В обозримом будущем мы не ожидаем падения арендной ставки до тех пор, пока уровень предложения не станет ближе к спросу», - сказал он.
Подготовка к старту
В настоящее время в качестве наиболее значимых для рынка объектов торговой недвижимости эксперты выделяют сеть «Мега» (Алматы, Астана, Шымкент, Актобе и, возможно, страны СНГ), которая создается компанией Astana Group, а также сеть ТЦ Chagala Zere Malls, девелоперами которой являются Chagala Group и корпорация Zere. Astana Group, безусловно, произвела большой всплеск на рынке с постройкой своего мегамола в Алматы в прошлом году. Однако Capital Partners в ноябре этого года запускает современный торговый центр в Астане, и в следующем году будет запущен следующий проект компании - Esentai Park. «Esentai будет одним из лучших многофункциональных торговых центров во всей стране даже в сравнении с ожидаемыми проектами, - считает Чарльз Рэйтер. - Oriental Real Estate со своей стороны планирует два современных торговых центра в Алматы и один в Астане, на которые также распространится понятие международного класса. Проект «Мамыр» компании TS Engineering в быстроразвивающейся западной части Алматы также обещает быть привлекательным не только для арендаторов, но и для покупателей». Кроме того, BI Estate (часть BI Group) очень активно работает в направлении входа на рынок торговых площадей в Астане с несколькими большими проектами. Эксперты также отмечают такой новый проект, как строительство в Алматы первого подземного торгового центра «Алмалы», который строит компания «Базис-А».
Если не говорить о компании Capital Partners, являющейся сегодня международной компанией с казахстанскими корнями, то можно смело предположить отсутствие иностранных игроков на рынке Казахстана. Аналогичная ситуация с продавцами/арендаторами. Пока только российские торговые марки постепенно появляются в Казахстане, а также многие западные бренды, предполагающие вхождение на местный рынок после того, как крепко заняли свои позиции в России. Однако, как считает г-н Рэйтер, казахстанский рынок воспринимается как «небольшой и географически отдаленный, но быстроразвивающийся с большой отдачей».
В сегменте ритейла бытовой техники можно выделить динамичное развитие проектов сетей Sulpak (совместно с российской «Эльдорадо») и сеть «Технодом». Данные сети активно выходят в региональные города с населением от 100 тыс. Среди наиболее развитых продуктовых ритейлеров – «Гросс», «Рамстор», «СМ Маркет» и другие. Они также активно развиваются и идут в регионы. Данный сегмент еще далек от насыщения. Набирают силу DIY-сети («Макси», JYSK), аптечная сеть «Эмити». Практически отсутствуют международные сети, марочные бренды. «В ближайшие 2-3 года начнется активный выход российских и международных сетей, - предполагает директор департамента торговой недвижимости компании Aristan property advisers Нурсултан Касенов. - Данный сектор является весьма привлекательным, вместе с дальнейшим увеличением рынка, приходом международных операторов, ростом профессионализма управления сетевыми технологиями мы прогнозируем начало процессов слияний и поглощений».
Эксперты
Генеральный директор ТОО «UMEX Realty» Аскар Мукашев
Наиболее значимым событием за прошедший период является сложившийся в банковском секторе кризис наличной ликвидности, который в значительной степени уже отразился на развитии строительного рынка. В результате уменьшения наличного финансирования компании-застройщики столкнулись с вопросом стабильности финансирования возводимых объектов. Таким образом, можно предположить существенную оптимизацию процесса продаж (в результате ужесточения условий выдачи ипотечных кредитов потенциальными клиентами будут являться не конечные покупатели, а различные инвесторы, имеющие «длинные» деньги). В то же время «короткие» игроки (сроком до 1,5-2 лет) понесут убытки, так как заказчики проекта вынуждены будут осуществлять продажи квартир с существенным дисконтом для выхода из кризисной ситуации и продолжения строительного процесса. Дефицит ликвидности потребует увеличения доли собственных средств, задействованных в строительстве объекта, но в большинстве случаев компании не обладают необходимой материальной базой для завершения строительства при условии самофинансирования. В результате увеличится предложение на рынке частично разработанных проектов либо долей в будущих проектах. По моему мнению, сложившаяся ситуация вполне закономерна и носит краткосрочный характер, а кризис с наличной ликвидностью в перспективе приведет к укрупнению игроков как в банковском, так и в строительном секторе. С большой долей уверенности можно предположить, что уже к декабрю текущего года рынок Алматы перейдет в более стабильную фазу, а в II-III кварталах 2008 г. стоимость недвижимости и спрос на нее пойдут вверх.
Учитывая сложившуюся ситуацию (снижение банковской ликвидности, ужесточение условий по займам, повышение процентных ставок по кредитам, некоторое понижение цен на жилье, снижение спроса на жилую недвижимость), можно прогнозировать, что местные и иностранные девелоперы начнут активнее инвестировать средства в строительство торговых и офисных помещений. Потенциал рынка, который находится на начальных этапах своего развития, большой. В некоторых городах развитие рынков торговых площадей достигло высокого уровня, но у них еще остаются возможности для дальнейшего развития. Увеличение покупательской способности в стране в два раза свидетельствует о высоком спросе на создание торговых сетей.
В целом существующие торговые центры не отличаются профессионализмом ни в создании, ни в управлении. При их строительстве допущено много ошибок в планировании, а их арендаторы в большинстве случаев являются скорее частными предпринимателями, а не профессиональными торговыми операторами. Во многих торговых центрах отсутствует якорный арендатор. Однако, как было уже отмечено ранее, следует учесть то обстоятельство, что рынок находится в начальной стадии своего развития. Как результат: торговые центры первого поколения представлены только в Алматы и Астане. В остальных городах они больше напоминают рынки, где доминируют местные торговцы. Существует несколько сетевых операторов, но их явно мало.
Управляющий партнер ARISTAN PROPERTY ADVISERS Бахытбек Катен
Сегодня абсолютно все крупные строители заморозили как минимум 50% (по нашим данным, цифра доходит до 80%) своих проектов, которые они анонсировали в 2006-2007 годах. Такое положение дел может продлиться до марта 2008 года, когда, по мнению банкиров, ситуация на мировом рынке может проясниться и измениться к лучшему. На сегодняшний день отмечать изменения к лучшему, к сожалению, весьма сложно. Если не будут найдены альтернативные источники финансирования, то говорить о регрессии строительства в основных городах страны можно будет уже зимой этого года.
Если брать в целом, то те объекты строительства, которые девелоперы и строительные компании анонсировали в 2006-2007 годах, не смогут быть полностью достроены к 2009 году, оценивающемуся профессионалами рынка в качестве переломного с точки зрения офисной недвижимости, когда объем предложения должен достигнуть критической точки. Исходя из такого сценария развития рынка, можно предположить, что преобладание спроса на офисные помещения продолжится и в 2009 году, и, возможно, из-за весьма ограниченного объема предложения на осень 2008 года либо на весну 2009 года придется очередной пик цен и арендных ставок.
Те прогнозы, которые были сделаны до 2007 года, не могли предположить волнообразный скачковый прирост среднего и крупного бизнеса, который стимулирует спрос на офисы класса «А». Сейчас, после коррекции тех прогнозов, мы можем уверенно сказать, что спрос будет преобладать над предложением в 2009-м даже в ситуации положительной конъюнктуры рынка капиталов.
Еще один фактор, повлиявший на рост арендных ставок на офисные помещения, - это рост количества сознательных стратегических инвесторов и рантье офисных помещений. Сегодня все больше людей начинают понимать суть арендного бизнеса офисных помещений. Спрос на офисные помещения и инфляция цен стимулируют таких инвесторов повышать арендные ставки, которые по их, теперь уже сознательному, восприятию бизнеса должны быть тождественны доходности не менее 20% годовых, так как некоторые программы по депозитам сегодня предлагают доходность до 16%. То есть, иначе говоря, инвесторы ожидают окупаемость в течение 5-6 лет.
Текст: Майя Беристемова, www.and.kz
Катен Бахытбек. Торговые и офисные помещения.//23.10.2007.