Катен Бақытбек. «Түбі» көріне ме?// Шілде, 2008. http://www.wfin.kz/node/903

KIT: Жылжымайтын мүлік нарығының «түбі көрінді ме?» - бұл даулы мәселе. Бірақ, үлескерлердің эпопеясы аман-есен аяқталысымен, құрылыс компаниялары қаржыландырудың жаңа көзін іздеп табады, ал АҚШ экономикасы коллапстан оянады, Қазақстандағы тұрғын үй бағасы қайта шарықтайтындығы анық.  

Көптеген сарапшылар жылжымайтын мүлік нарығындағы жақында болатын жандану кезеңін болжап отыр. Тіпті, бағаның өсу шегін – орта еуропалық деңгейден жоғары деп атайды, бұл жылдық 15%-ды құрайды. Алайда, нарықтың төмендеуінің нақты мерзімі қашан аяқталатынын өте абайлап айтады.  

Қазірше нарыққа қатысушылардың бәрінің мойнында бір-бір міндеттен бар. Мемлекет жылжымайтын мүлік нарығындағы опық жеп қалған үлескерлердің мәселелерін шешу керек. Үлескерлер – ықылассыз құрылыс салушылармен өзінің құқығын қорғап күресіп, құрылыстың аяқталғандығын күтуі керек. Банктер – инвестициялаудың жаңа тәсілдерін ойластырулары тиіс, өйткені олар құрылысқа ақша салғылары келмейді және ипотеканы беру үшін ресурстар іздеуі тиіс. Құрылыс салушылар – жұмыстарын жалғастыру үшін жаңа ресурстар іздеуі керек,  өйткені сарапшылардың пікірінше, бөлінген қаражат бәрібір жеткіліксіз: Алматыда дайын деп айтуға келетін тұрғын үй объектілерінің құрылысын аяқтау үшін 160 млрд. теңгеден астам, ал Астанадағы басталған барлық объектілерді бітіру үшін  180-240 млрд. теңге қаражат қажет екен.

Кранға «Жедел жәрдем» керек

Қазақстан президентінің жарлығымен үлескерлердің үлесі бар жобаларды аяқтау үшін қаржы бөлінді, құрылыс секторына қатысатын мемлекеттік бағдарламаны қолдайтындар анықталды. Десек те, жылжымайтын мүлік нарығындағы мәселенің аяқталуына әлі ерте. 

Индустрия және сауда министрлігінің мәліметтері бойынша, бүгінгі таңда Қазақстанда 339 үлестік құрылыс объектілері бар, оған 46 мың үлескер қатысады. Прокуратура 123 компанияның 200-ге жуық объектісін мәселелілердің қатарына, яғни сот талқылауын талап ететін, банкрот тәсілдерінің болуы мүмкін және мемлекет тарапынан ерекше қызметті қажет ететіндердің қатарына жатқызады. Бас прокурордың орынбасары Асхат Дауылбаевтың пікірінше, негізінен аяқталмай қалған құрылыс Астана мен Алматыда, тиісінше 110 және 42 объекті бар. Прокурор тексерісінің қорытындысы бойынша, үлескерлердің қаражаты мақсатына сай пайдаланылмаған, құрылысты рұқсатсыз салған, пайдалануға берілмеген үйлерге тұрғындарды орналастырған деген фактілер анықталды.

Көптеген алаяқтық оқиғалар өзгерісті қажет етеді. Бәлкім, жақын арада құрылыс салушылардың жұмыс істеу шарттары қатаңдануы мүмкін. «Меніңше, мұндай заң жобасының күшіне енуі нарықты тазалайды, сонда кез келген құрылысты бастаушы адам үлестік құрылысты жүргізе алмайтын болады. Яғни, нарық монополизацияға ұмтылады, ұсыныстар азаяды, сондықтан шаршы метрдің арзандауы туралы әңгіме болмайды», - деп Qncepto консалтинг компаниясының директоры Олег Алферов нық сеніммен айтады.

Қазақстан Қаржыгерлері қауымдастығының бастамасымен үлестік қатысу туралы заңға өзгерістер енгізілетіндігі мәлім. Бұл қоғамдық ұйымның пікірінше, әрбір құрылыс жобасының банктік шоты бар жеке жобалық компаниялары болуы тиіс, ол шотқа үлескерлерден түскен ақша салынып отырады. Осы кесте бойынша ғана қаражатты пайдалануды бақылауға болады. 

Қазір де мемлекет тарапынан көрсетіліп жатқан қолдауды көрген қоғам рухтана түсті: жаңа салынып жатқан тұрғын үйлер ұзаққа созылған құрылысқа айналмайды, үлескерлер жақында пәтерлерінің кілтін алмақ.  

Әрине, көмек көрсетілді, алайда құрылыс индустриясы әзірше оңалған жоқ. Бұған қаражаттың аздығы да себеп болып тұрған жоқ. Мұның себебі басқа: банктер қаржы делдалдары тәрізді құрылыс ұйымдарына кредит берулері тиіс, сондай-ақ осы банктер мемлекеттік қаражатты «Қазына» тұрақты даму қорына қайтару жауапкершілігін мойнына алады. Қаржы институттары, өз кезегінде, кредит беру талаптарына сәйкес келетін компаниялармен ғана жұмыс істеуге дайын. «Біз құрылыс салушылардың көптеген тапсырыстарын қарастырдық та, қауіптілігі төмендермен ғана жұмыс істейтіндерді таңдадық. Бұлар көп  емес екендігін айта кеткім келеді», - деп мәлімдеді Темiрбанк басқармасының I төрағасы Әбіләхат Кебіров. Бізбен әңгімелескен көптеген банкирлер жеке құрылыс салушылардың ғана кепілдері бар екендігін, болашақта да өз міндеттемелері бойынша ғана жауап беруге қабілетті екендігін пайымдады. 

Ешкім сақтандырылмаған

Бір жыл бұрын кейбір құрылыс компаниялары өздерінің ықтимал үлескерлеріне шынайылығы жағынан ерекше өнім – сақтандыруды ұсынған болатын. Бұл бағдарлама туралы «Базис-А» компаниясы анағұрлым белсенді түрде жариялаған болатын. Сақтандыру компанияларының мәліметтері бойынша, бұл тәрізді бонусты клиенттеріне тағы да бірнеше құрылыс салушылар ұсынған болатын, алайда аталмыш мәлімет нарықта кеңінен таралған жоқ. Бірнеше сақтандыру компаниялары үлескерлердің іргетасын қалап жатқан кезде сатып алған пәтерлерін салып бітіреді не болмаса оларға залалын өтейді деген кепілдік беріп, үлескерлердің ерікті сақтандыру бағдарламасына қатысты. 

«Объектілерді сақтандыру туралы сертификаттары бар жобаға қатысушылардың дау-жанжалдық талқылаулары болды, бірақ олардың қолынан іс келмеді. Демек, үлескерлерді ерікті сақтандыру тәрізді өнім өзін-өзі ақтамады. Демек, бұл мәселенің шешімі емес, яғни, сақтандырудың бұл түрі міндетті емес», - деп есептейді «Евразия» сақтандыру компаниясы басқармасының төрағасы Борис Уманов.

Мемлекет қолдау көрсеткен компания үлескерлеріне ерікті сақтандыру бағдарламасының қажеті болмады. Енді құрылыс жұмыстарын аяқтауды «Қазына» мойнына алды, сақтандыру компанияларының тәуекелдері төмендеді. «Қосымша кепілдер қазіргі сәтте қарастырылып жатқан жоқ, өйткені бұл тарифтерді жоғарылатып жібереді», - деп түсіндірді «НОМАД Иншуранс» сақтандыру компаниясы басқарма төрағасының орынбасары Ринат Ахматьянов. Сақтандыру компаниясында мемлекет тарапынан болып жатқан қаржыландыруға қарамастан, сақтандырумен жабылып тұрған тәуекел де бар. Алайда, оның қаншалықты күшті екендігіне жауап беру күрделі.

Екі жыл бойы жұмыс істеген үлескерлерді сақтандыру бағдарламасы клиенттерді тартудың тәсілі ғана болғаны ғой. «Базис-А» корпорациясы директорлар кеңесінің төрағасы Александр Белович нарықта осы тәрізді өнімге деген қызығушылықтың бар екендігін бірнеше мәрте атаған болатын, өйткені «халықтың сауаттылық деңгейі өсіп келеді. Қосымша кепілі жоқ әр адам үлестік құрылысқа ақша сала бермейді». Сақтандыру құрылыс салушылардың есебінен жүзеге асқандығы және сатылып алынатын тұрғын үйдің құнына енбегендігі реттелген. Кепілдік беретін ұйымдарда сақтандыру компанияларының жеке тұлғалардан кепілдігін алу жағдайлары есте қалмаған.   

Қарыз қоржыны

«Қатып қалған» объектілерге қатысты жанжал жылжымайтын мүлікке деген сұранысты азайтты. Адамдар ұзақ мерзімге созылған құрылыстан қауіптене бастады, банктердегі жаңа ипотекалық кредиттердің көлемі шарықтады. Жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныстың төмендеуінің тағы бір себебі – ипотека бойынша пайыздық мөлшерлеменің көтерілуі болды.  

Кейбір құрылыс компаниялары өз клиенттері үшін қымбат қарыздарының мәселесін жекелей шешуге тырысты. Осылайша, «Элитстрой» өткен жылдың басында «Элитстрой Финанс» атты ипотекалық ұйымды құрды, ол жеке жобалардағы үлестік пәтерлерді сатып алуға кредит беретін болды. Компанияда қарыздың жеке капиталдан, сондай-ақ облигацияларды орналастырудан түскен қаражатты беретіндігін түсіндірді. 

Алғашқы жарна 30-50% 3-15 жыл мерзіміне берілетін қарыздың пайыздық мөлшерлемесі  жылына 11%-дан 16%-ға дейін, сонымен бірге коммерциялық банктердегі ипотека бойынша орташа мөлшерлеме 19%-ды құрайды. Осы ипотекалық ұйым арқылы салыстырмалы қолайлы ұсыныстың арқасында 20-25%-ға жуық үлестік пәтерлер сатылып жатыр.  

Дағдарысқа дейін, жылжымайтын мүлік нарығындағы тұрғын үйлердің 80%-ы ипотекамен сатып алынған, өйткені ұсынысты ынталандырушылардың бірі кредит берудің қолайлы шарттары болатын. Қазіргі кезде заемның мұндай жағдайы заемшыларды да, банктерді де қыспаққа алады. Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының Вице-президенті Александр Калинин сенімді түрде былай дейді: «Біздің мемлекетіміздегі ең үлкен мәселе – жылжымайтын мүліктің банктік кепілдері. Банктердің 100 мыңнан астамы мәселелі, олардың қайтарылмаған кредиті бар. Тіпті, олар кепілдерін нарықтық құннан 10-20%-ға дейін арзандатып сатуға дайын».

Банктік қаржыландырудағы жағдайды есеп ала отырып, құрылыс салушылар мен ипотекалық заемшылардың міндеттемелерін өтеуге мораторий енгізу дұрыс болатындығына Олег Алферов сенімді. Кредит берілген үлескерлер де осыны сұрап жүр, өйткені олардың құрылыстың аяқталуын күтіп жүріп, тұрғын үйді жалдаған шығындарынан «ипотекалық қажығандығы» байқалады.  

Мәміле жасауға бола ма, ол жағы әлі беймәлім. Бір жағынан, мәселелі заемшылармен жұмыс істеу тәсілі тіркелген, екінші жағынан, қарыздар бойынша көптеген төленбеген төлемдер байқалады. Қазіргі кезде кепілді сату қиын, әсіресе, кепіл салынып бітпеген үй болса банк үшін бұл да тауқымет.

Әлі таңдап жүр

Салынып бітпеген объектілері бар және нарықта қалуға ұмтылып жүрген құрылыс компаниялары дұрыс таңдау жасаулары тиіс. Біреуі табысқа залал келтіре отырып, қымбат заем есебінен құрылыс салады, екіншісі – баламасын іздейді. Соңғысының арасында қарыз берілмейтін, жеке іс-әрекет жасауды шешкен компаниялар да бар.  

Кейбір жағдайларда, мемлекеттік кредиттің берілуінен ерікті түрде бас тарту қолдағы анағұрлым тиімді ұсыныстардың болуына негізделеді. Мысалы, MAG компаниясы алғашында «Қазына» ТДҚ қаражат алуға тапсырыс берген болатын, сөйтіп, мемлекеттік заем берілетін компаниялардың тізіміне енген. Бірақ қордың тізімінде бұл құрылыс салушының атауы жоқ. «Бүгінгі таңда, MAG-та қорландырудың басқа мүмкіндіктері бар. Банктердің біреуі бізге жоба құрылысын қажетті көлемде қаржыландыруға мүмкіндік беретін кредит желісін ашып берді. Бұл ақша «Қазына» ТДҚ түсетін қаражатқа қарағанда, тиімді шарттармен беріледі, - дейді «MAG» АҚ-ның I президенті Абай Жүнісов.

Қазақстанның үй салушылар қауымдастығы қазіргі кезде республикадағы көптеген банктердегі пайыздық мөлшерлеме 14-15%-ды құраса, «Қазына» заемды 16%-бен береді деп түсіндірді.
«Ақ Ауыл» корпорациясы да мемлекеттік көмектен бас тартты. Болашақ тұрғындарға «мемлекеттің ақшасы тым қымбат, сондықтан да компания қаржыландырудың балама көздерін іздейтін болады» деп түсіндірді. Зиян шеккендер ұзақ уақыт бойы күткілері келмейді, сондықтан олар қоғамдық ұйым құрып, компанияның лицензиясын айыруды жоспарлап отыр.   
Сарапшылар мен шетелдік инвесторлар қазір капиталдың халықаралық нарығына назар аударатын кез екендігіне сенімді, өйткені Қазақстан мен оның құрылыс секторы тартымды бағыт болып қала береді. «Әрине, мұнда бұрынғыдай 50-100%-ға дейінгі ойда жоқ табыс табу мүмкін емес. Біздің болжамымызша, рентабельділік 20% шегінде, бірақ бұл айтарлықтай жоғары көрсеткіш», - деп есептейді Cab Invest неміс инвестициялық тобының президенті Марк Лерх.

Қазақстан құрылыс нарығына келген араб және ресей инвесторлары да бастарын көрсетті. Жобаларға қаражат әлі бөлінген жоқ, өйткені инвесторлар өздеріне табыс әкелетін жобаларды мұқият сұрыптап отыр.  

Қазақстандық сарапшылар, бұл тәрізді ынтымақтастыққа күмән келтіреді, өйткені жергілікті құрылыс салушылардың саясаты өздігінше ерекшеленеді. Nai Kazakhstan Aristan консалтинг компаниясының директор Бақытбек Қатен «қазақстандық компаниялардың институттық инвесторларды тартуы үшін құжаттамаларын тәртіпке келтіріп, айқындауы тиіс» екендігін айтады. Сонымен бірге, алматылық құрылыс салушылар өздерінің жобаларын анағұрлым тартымды және басқа мемлекеттердегі миллиондаған қалалармен салыстырғанда бәсекеге қабілетті етулері тиіс. Бұл шарттардың жоқтығы шетелдік инвестицияға қол жеткізбейді. Сондықтан да көптеген құрылыс салушыларды таңдамайды, олардың тек кредит алуына тура келеді. 

Қосымша қаржыландыруды тарту мақсатында MAG компаниясы, сондай-ақ BI-group облигацияларды шығаруды есептейтін болды.

Kuat, «Век», «Базис А» тәрізді компаниялар қазақстандық банктер берген кредитті пайдаланып жүр, бірақ, мемлекеттің көрсеткен көмегіне көбірек назар аударуда. «Өкінішке орай, біздің компаниямыздан басқа, анағұрлым арзан кредитті ешкім де ұсынбайды», - дейді «Век» корпорациясының президенті Асқар Бегалиев.

«Ақ Ауыл», TS-Engineering, «Элитстрой» тәрізді объектілер қандай қаражат есебінен салынатындығын бұл компаниялар ресми түрде растаудан бас тартты.  

Спекулянттар кезеңі

Баға сұранысқа байланысты десек, онда жылдың басынан бастап бағаның төмендегені онша маңызды болмауы тиіс еді. Ұлттық риэлторлар қауымдастығының (ҰРҚ) ақпараты бойынша, 2007 жылдың төртінші тоқсанында жылжымайтын нарықтың сатып алу белсенділігі  70-90%-ға азайды, ал 2008 жылдың басынан бастап ай сайын  3-5%-ға өсіп келе жатқандығы байқалып жатыр. Аналитикалық агенттіктер шаршы метр құнының төмендегені туралы ақпарат береді. Мысалы, ағымдағы жылдың мамыр айында статагенттіктің мәліметтері бойынша бірінші нарықтағы тұрғын үй 0,5%-ға, екінші нарықтағы тұрғын үй 3,9%-ға арзандады. Ақтөбеде баға 12,8%-ға дейін, Астанада - 12,6%-ға, Алматыда 9,6%-ға дейін төмендеді.

Жылжымайтын мүлік нарығында қызмет ететін мамандардың сауалнамасы сарапшылардың 44%-дан астамы 2008 жылдың үшінші тоқсанында бағаның «түбіне жетуді» болжап отыр. Сондай-ақ, жылжымайтын мүліктің нақты құны туралы пікір айта отырып, сарапшылар қазіргі баға деңгейінде шаршы метр үшін 1,5-2 мың доллар екендігін айтты.  
Соған қарамастан, жылжымайтын мүлік нарығындағы жандану болжамдары біркелкі емес. Сарапшылардың біреуі интуициясына сүйеніп айтады: жыл бойындағы тыныштық – бағалар төмендейтін айтарлықтай үлкен мерзім, күзге таман сұраныс пен баға арта түседі. Басқалары бағаның «түбіне әлі жетпеген» және бағалардың төмендеуін әлі де созылады деп болжайды.  

ҰРҚ аналитиктері жылжымайтын мүлік бағасы экономиканың өсу қарқынына және халықтың әл-ауқатына байланысты деп есептейді. Осы екі көрсеткіш бойынша, таяу жылдары қарқынды даму байқалмайды. Үкімет пен Ұлттық банктің мәліметтері бойынша, ЖІӨ 2008 жылы нақты өсуі 5%-ды, 2009-жылы - 6,3%-ды құрады. Экономикалық өсудің бәсеңдігінің негізгі салдары – төлемге қабілетті сұраныстың төмендеуі және соған сәйкес, халық тарапынан аталған нарыққа деген қызығушылықтың төмендеуі. 

Банктер сұранысты реттемейді. Ипотекалық кредитті дамыту үшін ұзақ мерзімді ресурстар қажет, қазіргі кезбе банктерге негізінен, қысқа мерзімді заемдар беріледі. Оларға 1-2 жылға ғана ресурстар тартылады және 10-15 жылға ғана ипотека беріледі. Сондықтан биыл кредит беретін ұйымдардың тарапынан ипотеканы инвестициялаудың үлкен ағыны болмайды.   
Банкирлердің пікірінше, жергілікті құрылыс салушылар мойын артып отырған кредит желілерге әзірше қолжетімсіз болып тұр. Тіпті, банктердегі артық төлемпаздықтың болғанына қармастан, құрылысты инвестициялауға қауіптенеді. 

Нарықтағы өсімді жаңартудың алғышарттарын Best Realty агенттігінің директоры Даниял Байболов  көріп тұрған жоқ. Сонымен қатар, ол жылжымайтын мүліктің бағасы әлі де түсуі мүмкін дейді ол. Темiрбанктің басшысы да баға өсімін жаңартуды болжаудың ерте екендігін айтып отыр. «Тұрғын үйлерді қайта сатып ала бастағанда ғана баға өседі. Бұндай белсенділік болжауға болмайтын, көптеген сыртқы және ішкі факторларға байланысты», - деп түсіндірді Кебіров мырза.

Кейбір аналитиктер АҚШ-тың экономикасын сыртқы фактор ретінде бір бұрышқа қояды. Олар американдық нарықтағы тұрақтылық әлемдік экономикаға да, Қазақстанның экономикасына да жағымды жағынан көрініс табады. «Бір-екі айдан кейін бәрі қайтадан пәтер сатып ала бастайды. Бірінші сатып алушылар өте көп ақшаға сатып алады. Бір жыл бұрын жалға беру 6-7% табыс әкелген. Қазір біз филиалдарды белсенді түрде сатып алып жатырмыз, біздің төлейтін жалға беру төлемдерімізді және жылжымайтын мүлік бағаларын салыстыратын болсақ, 15-16%-ға дейінгі табысты көреміз, яғни, жылжымайтын мүлікті жалға беріп, мықты табыс табуға болады. Бұл жылжымайтын мүлік бағасының нақты өрісте екендігін білдіреді», - деп есептейді Каспий банкінің басшысы Михаил Ломтадзе. Нарықта қайтадан спекуляция кезеңі орнай бастады. 

Құрылыс салушылар сұраныстың өсетіндігін болжап отыр. «Кез келген жағдайда тұрғын үй құрылысы қажетті болады, өйткені құрылыстың жүріп жатқандығына қарамастан, тұрғын үйге деген тапшылық байқалады. Мысалы, 1998 жылы Алматының тұрғын үй қоры 20,8 млн шаршы метрді құрап, бір тұрғынға 19,6 шаршы метрден келген, 10 жылда тұрғын үй көлемі өзгермеді, бірақ бір тұрғынға енді шамамен 18 шаршы метрден келеді. Халық саны 1,130 млн-нан 1,335 млн адамға дейін артты», - деп түсіндірді «Век» корпорациясының» президенті Асқар Бегалиев.

Алайда, қазақстандықтардың тұрғын үй мәселесі болашақта қалай шешілетіндігіне жауап беру өте күрделі. Нарықтағы «сабынды көпіршіктердің» толысып, өскен шағында тұрғын үйге қол жеткізу мүмкін емес болатын. Баға түскен кезде де, қазақстандықтар үшін баспанаға ие болудың өзі сән-салтанатта өмір сүрумен тең болды. Инвестициялауға ақшасы бар адамдар мен басына баспананың қажеті жоқ адамдар ғана ұтыста қалмақ.   

Мәтінін жазған: Катерина Третьякова

Катен Бақытбек. «Түбі» көріне ме?// Шілде, 2008. http://www.wfin.kz/node/903