Катен Бақытбек. Девелопмент: дағдарыстан шығудың стратегиясы.// 21.04.2008
http://www.kursiv.kz/1195200926-development-strategii-vykhoda-iz-krizisa.html?menu_view_select=/arhiv/kak-potratit-arhiv/

Бақытбек Катен, NAI Global компаниясының NAI Kazakhstan Aristan қазақстандық бөлімшесінің директоры.

Әлемдік дағдарыстың себептері, оны жою туралы көп нәрсе айтылып, жазылып жатыр. Интернеттен оның алғашқы себебін іздеудің әртүрлі бағыттарын табуға болады. Бүгінгі таңда, жергілікті ерекшелікке сәйкес нәтиже бергендерін түсіндіруге, девелоперлік кластерге қатысушылардың жіберген қателіктеріне өз пікірін білдіру үшін, қалыптасқан жағдайдан тезірек шығудың жолы туралы қорытынды жасау үшін  арнайы «Къ-Недвижимость» газетіне NAI Global халықаралық консалтинг компаниясының NAI Kazakhstan Aristan қазақстандық бөлімшесінің директоры Бақытбек Қатенді шақырдық.   

АҚШ «сабпрайм» факторы.

Сабпрайм-кредит дағдарысы АҚШ-тың екінші деңгейлік банктерінің ипотекалық қарыз құралдарының туынды бағалы қағаздарын инвестициялау кезінде қауіпті жағдайдың пайда болу себебінен басталды. Мұнда анағұрлым маңызды екі нәрсеге назар аудару қажет. АҚШ-тың экономикалық үлгісі туынды құралдарды көбейтуге мүмкіндік берді, инвестициялық қатынастардың «жасықтығы» қарыз құралының алғашқы дереккөзін іс жүзінде табудың мүмкін емес дәрежесіне, соған сәйкес, тәуекелдер мониторингін өткізуге  әкеп соқтырды. Яғни, тәуекелдер мониторингі әрбір қарыз құралы бойынша өткізілді, бірақ терең  талдау жасамай-ақ алғашқы қарыз құралдарын «сабпрайм» сегментімен табысты да шұғыл араластыратын, соған сәйкес қоспаны «қауіпті» деген маркамен сата алатын нарықтық құрылым мемлекеттің ірі қаржы құрылымдарының ығына қарай бастады. Соңғы 5 жылдағы инвестициялық үдеріс эйфориясы барша инвесторларды шарпып кетті, тіпті «қауіпті» деген сөзге ешкім назар да аудармайтын болды.   

Дефолт тәуекелін талдауға да уақыт болмады. Соған орай, АҚШ-тың бірнеше ірі инвестициялық қоры мен банктері және көптеген халықаралық инвесторлар өз қызметтерін уақытша тоқтатып, жаһандық жағдайды шешуге және келесі дүмпудің эпицентрін болжауға тырысты.

Бірақ, жоғарыда көрсетілген себептер алғашқы дереккөзді, яғни белгілі бір қордағы көптеген борышкерлердің төлем қабілеттілігін тексеруге мүмкіндік бермеді.     

Бұндай жағдайдан соң, әрине, инвесторлар қандай да бір іске инвестиция салуға қорқатын болды, өйткені «сабпраймның» бүкіл нарыққа және жеке ойыншыларға әсер ету деңгейін есептей алған жоқ. Олар, тіпті, инвестициялық ұсыныстарға, бірінші кезекте, экономикасы өсіп келе жатқан мемлекеттерге сенуден қалды.

Сондықтан қалыпты жағдайда мемлекеттің алдыңғы қатарлы басылымдарында кезекті түрде жарнамаланатын қарызды қайта қаржыландыру жөніндегі біздің банктеріміздің жоспары толығымен сәтсіздікке ұшырады. Тиісінше, банктердің ізімен, банктердегі кредит желісі нысанында қаржы тартатын девелоперлер де күйзеліске ұшырады.   

Алайда, дағдарыстың себептері айтарлықтай объективті болғандығына қарамастан, шындығында да «сабпраймның» тереңінде жатқан мәселелерге назар аударғымыз келеді. Бұл біздің жеке қателіктеріміз.  

Қаржы ресурстарының диверсификацияланбауы. 

Бұл пікір жаңалық болмаса да айталық, девелоперлер қазақстандық банктерде бұндай жағдай болады деп ойламаған. Сондықтан олар өз жобаларына тікелей кредит беру, инвестициялық қаржыландырудың баламасын іздеген жоқ. Сонымен қатар, қазақстандық банктер девелоперлік жобаларға кредит беру үшін көптеген инвестициялық институттардың талаптарын айтарлықтай төмендетті және жеке қаражат паритеті әрдайым сақтала бермейтін.  
Бұл қазіргі кезде көптеген девелоперлердің жеке капиталының болмауына әкеп соқты, олардың кейбіреуінде өздері кепіл қойып сатып алған, жер телімдеріне иелігі бар, алайда олардың құны қазіргі кезде жоба құнының 20-25%-ына ғана жетеді.  

Сонымен бірге, нарықта жер телімдері кепілде тұрған объектілер өте көп, бұлардың банктегі қарызы құнның 75%-ын және одан жоғарысын құрайды, сондай-ақ ол жерлерде, тіпті, үй құрылысы басталмаған.  

Бұл тәрізді девелоперлік жобаны сату өте қиын, оған қоса бұндай жағдайда жобаның иегері девелопер емес, банк болып табылатындығы анық. Бұндай жобалардың көп бөлігі белгілі бір пулға (мөлшерлемеге) жинақталып, кепіл берушіге сатылады, не болмаса, аталған пулды (мөлшерлемені) үлкен бір ірі девелоперлік компанияға өзгертіп, банктер оған тікелей инвестиция (үлесті сату және шетел кредитін тарту есебінен) тартады деп ойлаймыз. Бізде осы тектес бетбұрыс оқиғаларда болған ірі мысалдар бар: компаниялардың анағұрлым ірі жобаларының тағдырын қазіргі кезде Қазкоммерцбан және БТӘ банктерінің тікелей шешетіндігі құпия емес. Егер бұл банктер еш шығын жұмсағылары келмесе, олар жобаның барлық кезеңіне қатысуға мәжбүр.     

Шетел банктеріндегі жобаларды қайта қаржыландыруды да диверсификация деп қарастыруға болады.  Бірақ, жобадағы (компаниядағы) үлесті сатумен салыстырғанда бұған анағұрлым көп күш жұмсалады. Қандай да бір кредиторлармен жұмыс істеу кредиторлардың тәуекелін барынша төмендетеді, сондықтан кез келген девелоперге оңай емес. Танымал қазақстандық компанияның біреуінің банк ресурсын табысты тартуының жарқын мысалының өзі қазіргі кездің өзінде шетелдік банктердің Қазақстанға  қызығушылық танытып отырғандығын көрсетеді. ҚР дағдарыс жағдайында бұл факт қуантады әрі халықаралық «Райффайзен» және HSBC аталмыш сегменттегі тәуекелге уақытша және маңызды емес деп қарайтындығын білдіреді.  

Соңғы жылдары, исламдық қаржыландыру тәрізді ресурс көзі туралы көп естіп жүрміз. «Халал жобаларды» орналастыру мүмкіндігі шектеулі болғандықтан, сондай-ақ Қазақстан халал өнімдерге ілтипат білдіргендіктен, исламдық қаржы құралдарының иегерлері біздің республикамызға осындай жобаларды экспансия жасауды ойластырып жүр. Ислам банкі тәрізді ірі қаржы құралдарымен жұмыс істеу барысында девелопменттегі инвестиция туралы ғана емес, исламдық ипотека туралы идеяны да дамыту қызықты, өйткені бұл аталмыш сегменттегі жағдайды оңтайландыруға мүмкіндік береді.   

Қазіргі сәтте, қазақстандық зейнетақы қорларын жылжымайтын нарыққа инвестор ретінде қатыстырудың бағдарламасын әзірлеу бойынша жеке бастама көрсетіп жатырмыз. Мұнда біз жылжымайтын мүлік бойынша жобалардағы зейнетақы қорларының инвестициялық қоржынын диверсификациялауды және инвестициялық тәуекелді талдауды сапалы жақсарту мақсатын көздейміз. Мемлекетіміздегі жылжымайтын мүлікке тартылған инвестиция тәуекелін төмендететін болғандықтан, біз ұзақ жылдар бойы тұрақты мерзімі ұзартылған табысты күттіретін маңызды инвестициялық капитал алатын едік. Бұл белгілі бір деңгейде тұрғын үй секторындағы мәселені шешуге және халықтың коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығын дамытуға, Қазақстандағы активтердің бір бөлігін иеленуге мүмкіндік береді.  

Меніңше, зейнетақы қорлары ішкі инвестиция мүмкіндіктерімен, жылжымайтын мүлік секторымен белсенді шұғылдануы тиіс деген логикалық қорытынды дағдарыстың салдарын көрсетуі тиіс. Өйткені, инвестициялық қоржынды мемлекеттен тыс бағалы қағаздармен диверсификациялай отырып, біз шындығында да, халықаралық жүйелі дағдарысқа тәуелділік қаупімізді арттырамыз. Бұл аспектіде қозғалмайтын мүлікті жалға беруден түскен табысы бар тұрақты актив ретінде қарастыруға болады, мұнда түсімнің (табыстың) тоқтау қаупі жалға беру, объектіні басқару, қосымша оларды сақтандыру тәрізді әрбір кезеңдегі кәсіби жұмысты қалыптастыру есебінен төмендеуі мүмкін.

Циклдік дағдарыс жағдайында қозғалмайтын активтер толығымен құнсызданбайтындығын атап өту керек. Жалға беруден түскен табыс уақытша ғана төмендеуі мүмкін, бірақ нарық әрбір құлдырағаннан кейін тұрақтанады және қайта дами бастайды, жылжымайтын активтердің құны қалпына келе бастайды.    

Осыдан келіп, «дағдарысты жылжымайтын мүлікке отырғызу» термині пайда болған, бұл Қазақстанда айтарлықтай кеңінен таралмаған, бірақ шығынды төмендетудің жақсы тәсілі ретінде болашақта сіңісіп кетуі мүмкін.   

Мемлекетті басқарудағы қателіктер.

Қаланы қайта құрылымдаудың мемлекеттік бағдарламасын жобалаудағы қателіктер үшін біз қала шекараларындағы жер телімдерінің бағасын өзгертуге міндеттіміз. Қалалық техникалық қызметтердің жобаны техникалық жағдайлармен қамтамасыз етуге даяр еместігін есепке алар болсақ, Қазақстан қалаларының қайта құрылымдау жөніндегі жоспарларына дайындығының төмен екендігі көрініп қалады. Жобаларды келісу үдерістерінің және үйді салуға рұқсат берудің таза еместігін, сондай-ақ техникалық жағдайларды қосу керек, сонда жоба құнының осы тәрізді ойда болмаған шығындары есебінен де өсуі мүмкін. Әрине, бұл жобаны сату мерзіміне әсер етеді. Егер біз қазір шетелдік инвесторларды тартатын болсақ, мемлекет жобаға жұмсалған шығынның айқындығы тұрғысынан Қазақстанның және жеке қалалардың тартымдылығын қамтамасыз етуге, сондай-ақ техникалық инфрақұрылымды қамтамасыз етуге немесе инфрақұрылымды жобаны дамытуға мүмкіндік беруге тиіс болады.    
Банктер мен девелоперлердің қателігі.

Өкінішке орай, бүкіл қазақстандық девелопментті  80%-ға дейін еріктен тыс сыртқы қарызға тікелей тәуелді етіп қойып, біздің банктеріміз девелоперлік тәжірибені қалыптастыруда және жобаны сапалы дамытуда жағымсыз рөл атқарды.  

Арзан заемды қаражатқа оңай қол жеткізген қазақстандық девелоперлер көп нәрсені үнемдей отырып, жобаға құн қосу деңгейіне көтеріле алған жоқ, бұл жобалық менеджмент, табысты құрылыс ұйымдарын тарту, дұрыс маркетинг стратегиясын жобалау және сату және т.б. жоғары нарықтылығын қалыптастырды.  Әзірленген және сатылған жобалардың көп бөлігіне қарап отырып, сапалы жобалаудың, нарық талдауының, мықты концепцияның жоқтығына өкініш білдіресің. Бұл объектілер сатып алушылар үшін емес, кез келген салынған үйді жою үшін салынғандай болып тұрады. Жобалық басқару қажеттілігінің жоқтығы девелоперлерді қаражатты қайта шығындауға, құрылыстың мерзімін ұзартуға және өндірілген құрылымдардың орташа сапасына әкеп соқтырды.  

Осының бәріне қоса, шетелдік институттық серіктестерді қабылдамаудың салдарынан, біздің компанияларымыз инвестор серіктестердің, сондай-ақ олардың халықаралық маркетингтік мүмкіндіктерінің есебінен тепе-теңдікке ие болу мүмкіндігінен айырылды.  

Девелоперлердің инфляцияға итермелеген тағы бір маңызды қателігінің бірі – активтер мен жобаларды бағалау міндетінің барабар қызмет көрсетпеуі. Әрдайым, әсіресе, қазіргі кезде капиталды тарту және есептеу деңгейінен қарастыру керек. Бірақ, девелоперлер көбінесе нарықта орташа болып тұратын бағаны негізсіз қояды. Мысалы, қазіргі кезде В класты, тіпті Алматы қаласының іскери орталығында орналасқан кеңсе ғимаратын сатқан кезде девелопер 5000 доллар сұрай алмайды, бұл девелопердің өзінің қалауына емес немесе басқалардың бағасының осындай болғандығына емес немесе Алматының басқа жерінде құрылыс салуына тыйым салынғандығына байланысты емес. Жалға беру мөлшерлемесінің 60 доллармен шектелгенін (бұл психологиялық әрі экономикалық шектеу), капитализацияның айтарлықтай жоғарғы мөлшерлемесіне шыға алмайтындығын түсіну қажет. Ал нарықта табысы жылына  13-15%-ды құрайтын жобаларды немесе активтерді іздеп жүрген инвесторлар жоқ.   

Әлсіз корпоративті басқару.

Девелоперлік компанияларды корпоративті басқарудың қателіктері немесе әлсіз себептері деп төмендегілерді атауға болады:
•әлсіз менеджмент (команданың тәжірибесінің жоқтығы, жобалық менеджмент пен девелопменттің технологиясын меңгермеуі, инвесторлармен жұмыс істеу қабілетінің болмауы);
• стратегиялық жобалаудың болмауы (тәуекел менеджменті, қаржы ресурстарын диверсификациялау, макроэкономика мониторингі);
• басқару есебінің мөлдір еместігі;
• шығындарды оңтайландырудың болмауы.

Девелоперлердің дағдарысқа дейін және әлі күнге дейін жіберіп келе жатқан аса көп технологиялық қателері бар. Мысалы, сауда орталығының девелопментін жобалау барысында архитектуралық концепциясын қалыптастырудан басқа, сауда орталығының жұмыс істеу үлгісін қалыптастырып, оның қалай жұмыс істеп, шығынның орнын қалай толтыратындығын жобалау қажет. Бұл айтарлықтай маркетинг талдауын және сауда объектілерінің табысты қызметтерінің барлық элементтеріне қатысты мықты жұмыс концепциясының (дұрыс формат әзірлеу, аудан көлемінде қателеспеу, ықтимал жалға алушыларды дұрыс орналастыру және т.б.) қалыптасуын талап етеді.

Мұндай олқылықтардың себебі – девелоперлердің теориялық дайындығының әлсіздігі мен жобаларды басқару тәжірибесінің жоқтығында. Бұндай жағдайда девелоперлер жобаға кеңесшілерді тартып, командаларын жетілдіріп, белсенді түрде тәжірибе алмасып, оның іс жүзіндегі (тренингтер, халықаралық конференциялар, көрмелер жән т.б) оқуымен айналысулары тиіс.  

Шығу жолы

Дағдарыстан шығу тәсілдерінің арасынан, біріншіден, тікелей қаржыландыруға назар аударуды ұсынар едік.  

Екіншіден,  инвесторларды тарту. Ықтиммал инвесторлар - өте көп, бұл – инвест қорлар, инвестициялық банктер, халықаралық банктер беретін кредит. Олар дайын, бірақ міндетті орындау үшін девелоперлерге олардың ойынан шығып, компанияның жұмысын соларға сәйкес бір жолға керектігін түсіну керек.    

Инвесторлардың қоятын талаптарының анағұрлым маңыздылары деп мыналарды бөліп көрсетуге болады: девелопментті басқарудың сапалы жолы, барлық жобалық өзара есеп айырысудағы тазалық, мәміле құнын (үлесті сату) қалыптастырудағы оңтайлы шешім, қазақстандық серіктестің құрылыс салуға рұқсат алуы.  

Бұл шарттарды орындау девелоперлердің мүддесіне қысым келтіреді деп айта алмаймыз, өйткені олар объективті түрде қолайлы талаптар болып табылады. Демек, қалыптасқан жағдайға көніп, ымыраға бару керек.    

Қалыптасқан жағдайдың таяу болашақта шешілетіндігіне сенеміз. Бірақ, нарықтың сауығатын уақыты девелоперлердің өздеріне ғана байланысты.   

Болашаққа болжам

1. Девелопмент өзгереді. Қазақстандық девелоперлер ірі трансаймақтық және девелоперлік топтармен бірігеді. Негізінен, инвесторлар мен девелоперлер коммерциялық жылжымайтын мүлік жобаларына енетін болады. Бұл үдеріс жарты жылдан алғашқы ірі мәмілелерді жарнамалаған кезге дейін созылады. Шетелдік басқарушы компаниялар, инвестициялық, траст қорлары нарық қолданысындағы объектілерді сатып алатын болады. 2-3 жыл бойы РЕИТ-ті  (РЕИТ – қысқарған көз, ағылшын тілінде Real Estate Investment Trust – жылжымайтын мүлікті инвестициялау қоры –«Къ-Н» қолд.) құру мүмкіндігін зерттеп жүрген шетелдік инвесторлар мен қазақстандық басқарушы компаниялар бірлесе отырып, бірнеше қор қалыптастыруы мүмкін деп күтілуде. Инвесторлар жылжымайтын мүлікке жергілікті компаниялардың қатысуынсыз киындықпен кіреді, бірақ 2 жылда бүкіл нарық өзгереді. Нарықта тәуелсіз шетелдік ойыншылар көбейе береді. Демек, нарық девелопменті инвестициялау құрылымы мен жобаларды басқару жағынан ресейлік нарықты еске түсіретін болады. Бірақ Қиыр Шығыс және Парсы шығанағы елдерінің ойыншылары үшін қазақстандық нарық ресейлік нарықтан тартымды болып тұрады, оның себебі – дамыған нормативті-құқықтық өрісінің (жерді басқару мүмкіндігі, құрылыс салуға рұқсат алу мүмкіндігі) және жергілікті ашық ментальдығының немесе шығыстық икемділігінің болуы. Сондықтан, Ресейде емес Қазақстанда батыс инвесторларымен теңдей жұмыс істейтін азия және араб инвесторларын күтуге болады.  

2. Қазақстандық банктер нағыз девелоперлер болмақ. Девелоперлік жобаларға (біздіңше, инвестициялық қоржынның 40%-дан астамы) кредит беруге қазақстандық банктердің алғашқы ондығы қатысады, дағдарыс салдарына байланысты банктер девелопменттің тәуекелдерін өздерінің мойнына алуларына тура келеді. Нақтырақ айтсақ, девелоперлердің барлық тәуекелдері тікелей өздерінің мойнында екендігін түсінді. Құрылыс мерзіміне қандай да бір үзілістер жасағанда және қаражатты қайта шығындағанда, келісу үдерісі мен рұқсат алу үдерісінің созылуы себептерінен банктер зиян шегеді. Осындай оқиғалармен бастаса, банк ақырғы өнімге, яғни, нағыз кепіл ретіндегі дайын жылжымайтын мүлікке ие болады (бірақ жұмыс кестесі кешеуілдеген). Ал бұл олардың қайта қаржыландыруды, бірігуді, ипотекалық туынды сатылымдарды, борышкерлік міндеттемелерді немесе қарызды қайтаруды кешіктіргенге қолайсыз. Сондықтан да Қазкоммерцбанктің артынша, басқа да қазақстандық банктер мақсатты шығыс қаражатын, құрылысқа кететін шығынды, тәуекелді және жобалардың орындалу мерзімін қадағалауды болжайтын жобалық менеджерлерді жалдайды. Бұл үрдістердің барлығы жақсы жаққа өзгеріп отыр.

Өкінішке орай, банктерде жобалық менеджментке де, құрылыс алаңында жобалық жұмыстарды орындау барысын бақылайтын инженерлік департаменттерге кәсіби тұрғыдағы көзқарастың жоқтығын атап өту керек. Бұл қажет, нәрсе, бұл қажетілік есепке алынбаған, енді инженерлік сараптаманы қосып, құрылыс жобаларына кредит беру құрылымын реформалайтын кез келді.   

Мысалы, ресейлік ірі Жинақбанкте бастапқыда құрылыс жобаларын қадағалайтын департамент болды, онда қаражаттың қайта шығындалмауын, құрылыс мерзіміндегі кез келген үзілісті ескертетін көптеген инженерлер жұмыс істеді. Батыстық банктер девелоперлермен ешқашан жобалық менеджердерді тартпай-ақ жұмыс істейді деп айту артық болар еді.

3. Дағдарыс көмектеседі дегенге сенгіміз келеді. Кертартпа күтілетін нәрселерге қарамастан, сыртқы дағдарыс Қазақстандағы төлемпаздық мәселесін жеңілдетуге көмектеседі деп сенуге әуеспіз. Басты болжам - әлемдік инвестициялық сектор агрессивті инвестқорлардың нысанын қабылдаған, олар дағдарыс жағдайында өсіп жатқан экономикадан мүмкіндік іздеп, пана табатын болады. Жаһандану мүмкіндігі есебінен, Қазақстан тәрізді мемлекетті зерттеу мерзімі мен құны айтарлықтай төмендеген әрі өте қысқа мерзімде инвестициялық циклді жүйелеу бағасы қазіргі кезде қалтаға сай. Яғни, өткен жылғы жаздан кейін біздің аймағымызға келіп жылынып жүрген инвесторлар күн сайын өсіп келеді және мемлекетті зерттеуге кірісіп кеткен. Сонымен қатар, мұндағы капиталдың пайда болу географиясы әртүрлі. Оған қоса, туынды құралдарды инвестициялаудан бір рет опық жеп қалғаннан кейін, ірі ойыншылардың көбі (шетелдік, зейнетақылық, сақтандыру және басқа да инвестициялық қорлар) қазіргі кезде инвестициялық тетіктерді сауықтыру, жобаларды тікелей инвестициялау туралы әңгіме қозғап жатыр.   

Алайда, нарықтың бұрынғы сатысына келіп, өздерінің қаладан тыс жер телімін немесе ипотекамен сатып алынған бірнеше пәтерлерін жоғары табыспен сатамыз деп жүрген  қазақстандықтарға айтарым, ондай жағдай болмайды. Мемлекетімізге инвестиция тартылады, бірақ оның сипаты басқаша болмақ. Жобалар мен қозғалмайтын мүлік басқа ақша үшін сатып алынады. Құн орташа нарықтық құн тұрғысынан емес, рентабельділік шек тұрғысынан есептелінеді. Бұл сапаны жақсарту, құрылыс мерзімін төмендету, ақша есебінің ашықтығы және т.б. нарықтық қатынастарды оңтайландырады.   

Біздің күрделі экономикамыздағы «тәуекел» (түркі сөзінен аударған кезде – ризк) сөзінің екі маңызды мағынасының бар екендігін естеріңізге түсіргім келеді:  тәуекел және ризық (табыс). Мәселелерге жақсы жағынан ғана қарау керек, өйткені жағымсыз нәрселер босқа уақытыңызды алып, мақсаттарды орындауға көмектеспейді.  Бұл мақаланы жазудағы менің мақсатым – девелоперлік кластерге қатысушылардың назарын дағдарыстың нақты себептеріне аударту және дағдарыстан шығу девелоперлердің өздеріне байланысты екендігін олардың санасына құю, осы үдерісті жылдамдату.

Катен Бақытбек. Девелопмент: дағдарыстан шығудың стратегиясы.// 21.04.2008
http://www.kursiv.kz/1195200926-development-strategii-vykhoda-iz-krizisa.html?menu_view_select=/arhiv/kak-potratit-arhiv/