Катен Бақытбек. Жылжымайтын мүлік нарығы. Өзгерістерді күтуде.// Ақпан 2008
http://www.investkz.com/journals/55/544.html

Редакциялық шолу

Бүгінгі таңда, Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы жақсы кезеңдерді басынан өткеріп жатқан жоқ. Дағдарыстың «ұшқынынан» девелоперлер мен риэлторлар, инвесторлар мен спекулянттар тәрізді барлық ойыншылар сынақтан өтті. Олар қаржыландыруды тарту, шығындар мен бизнес шығындарды жетілдіру қажеттілігі, төлемге қабілетті сұранысты төмендету, ипотекалық құралдарға қол жеткізбеу, соның салдары – нарықтағы бағаның түсуі тәрізді пайда болған қиындықтарға бейімделуге мәжбүр. Көктемде  Алматыда жылжымайтын мүлік бойынша бірден екі ірі халықаралық конференция (екеуінің арасы небәрі бір ай) болып өтті, бұл аталмыш салаға деген қызығушылықтың әлі жоғалмағандығын көрсетеді. Сонымен бірге, сарапшылардың пікірінше, ағымдағы жағдай шетелдік инвесторларға лайлы суда балық ұстаудың жақсы мүмкіндігін беріп тұр. Ең болмағанда, коммерциялық жылжымайтын мүлік сегметінде...     

Қалай басталғаны есіңде ме?   

Салыстырмалы түрде айтқанда, жақында ғана, өткен ғасырдың 90-жылдарының соңында Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығының даму болашағы айтарлықтай бұлыңғыр болатын. Ол кезде республикадағы ең ірі қала – Алматыдағы бір бөлмелі пәтердің құны ұсталған иномарканың құнымен бірдей болатын. Алайда 2000 жылдан бастап жағдай жылдам өзгере бастады. Бұл уақыт әлемдік нарықтағы шикізаттың қымбаттай бастаған кезеңіне сәйкес келді, бұл ірі дамушы мемлекеттердегі экономикалық өсімнің жылдамдауы есебінен болды. Қазақстан мұнай секторы мен басқа да шикізат салаларын дамытуға аса назар аударып, шетелдік инвестициялар үшін айтарлықтай тартымды мемлекетке айналды. Республиканың экономикасы тұрақты түрде өсе бастады, ал отандық банктер шетелдегі қорландырудың арзан дереккөздеріне оңай қол жеткізе бастады. Олар ипотеканы дамыта отырып, қазақстандықтардың ипотекаға қол жеткізуін оңтайландырды, сонымен бірге құрылыс саласына белсенді түрде кредит бере бастады.  

Үнемі қаржылық халде сұраныс та, ұсыныс та, жылжымайтын мүліктің жаңа объектілерін пайдалануға беру жыл сайын тапжылмай өсіп отырды. Тұрғын үйдің бағасы да жылдам шарықтай бастады, алдымен Алматыда, кейін Астанада, содан кейін бүкіл Қазақстан бойынша.  Статистика агенттігінің мәліметтері бойынша, 2007 жылы құрылыстағы инвестиция көлемі 2000 жылмен салыстырғанда 5 есе өсіп, 407,3 млрд-тан 2074,6 млрд теңгеге дейінгі аралықты құрады. Құрылыс жұмыстарының жыл сайынғы көлемі 8,6 есеге дейін өсті, құрылыс ұйымдарының саны – 2 есеге (6184-ке дейін) дейін, тұрғын үйдің жалпы ауданын пайдалануға беру – 6,7  есеге (8,1 млн м2 –ге дейін) дейін өсті. Құрылысты осы күнге дейін неліктен отандық экономиканың локомотиві деп атап келгендігі таңқалдырарлық емес. Сарапшылардың есебінше, бұл сала (мультипликативті әсерді есепке ала отырып) Қазақстанның ЖІӨ-дегі жыл сайынғы өсімнің жартысын қамтамасыз етті.  Алайда, өткен жылдың ортасында жүйе күтпеген жерден бұзылды, жағдайдың өзгеруіне себеп болған – жеті жыл бұрынғыдай қайтадан әлемдік конъюнктура болды.

2007 жылдың басында АҚШ-та басталған ипотекалық дағдарыс жаһандық қаржы нарықтарын шарпып өтті, жылдың ортасына таман АҚШ, Еуропа және Жапонияның (ЕДБ негізгі кредиторлары) ірі инвестициялық банктерінде төлемпаздық мәселелері басталды.  Шетелдегі арзан қаржыландыру көзін жоғалтқан қазақстандық банктер, өз кезегінде, заңды тұлғаларға да, жеке тұлғаларға да кредит бойынша мөлшерлемелерді бірден көтерді. Алғашқы кезекте, жылжымайтын мүлік нарығы жапа шекті, өйткені бұл банктік ресурстармен байланысты еді: құрылыс тоқтап қалды, ипотекалық кредиттер берілмеді, алғашқы бес-алты жылда жылжымайтын мүліктің бағасы арзандады.   

Өсудің қателіктері мен өзгерістің қиындықтары

Дағдарыстың алғашқы белгілері пайда бола бастаған кезден бері шамамен бір жыл өтті, алайда жағдайдың жақсарған белгілері әзірше байқалмайды. Қазақстандық девелоперлер мен құрылыс салушылар жаңа жағдайда жұмыс істеуге әлі дайын емес болып шықты. «Қазақстанның жылжымайтын мүлігін инвестициялау» атты 1-ші халықаралық форумда сөз сөйлеген NAI Kazakhstan Aristan консалтинг компаниясының директоры Бақытбек Қатен қазіргі мәселелердің негізінде дағдарысқа дейінгі кезеңдегі кредитті алудың тым оңай жолдарының жатқандығын мәлімдеді. Шындығында да, шарттар оңай болатын: девелопердің алғашында жобаны бастамай тұрып, қаржыландырудың жалпы сомасының   10%-ын иемденіп, қажетті жер телімі болмаса да банктер үлкен заем беретін болған. Үлескерлер кезекте тұрды, бағалау жылдам әрі негізсіз болған, жылжымайтын мүлікті сатып алу жағдайында халықаралық стандарттар да, бізде қабылданған ережелер де сақталмады. Отандық банктермен жұмыс істеген девелопердің уақыт пен ақшаны бизнес жоспарға да, нарықты зерттеуге де жұмсамауына болатын еді. Тәуекел-менеджменті тұрмақ, жобалардың стратегиялық қаржылық жобалауы мен сапалы талдауы болмады. Бір сөзбен айтқанда, жылжымайтын мүлік секторындағы қаржыландырудың өркениетті нарығы бәрібір қалыптаспады.    

Қазіргі кезде, девелоперлер бастаған жобаларын аяқтау үшін оңай кредитті ала алмайды, көптеген сарапшылар ипотеканы пайдаланатын жеке сатып алушының орнына болашақта енді институттық инвесторлар келеді деген пікір айтады. Бұл шетелдік қаржы құрылымдары мен жылжымайтын мүлік қорлары болуы мүмкін, ал олар ойынның мүлдем басқа ережелерін ұсынады. Халықаралық инвесторлар «дұрыс» командалар мен «дұрыс» жобаларға ғана кредит береді.   

Германиялық CAB Investment инвестициялық компаниясының вице-президенті Марк Лерхтің пікірінше, шетелдік серіктестерді қызықтыру үшін жергілікті девелоперлердің енді сапа мәселесіне назар аударуларына, мерзімінде орындау және заманауи стандарттарды, транспоренттілікті, рентабельділікті сақтауға, табыстарды және шығындарды жетілдіруге тура келеді. Бизнес үдерістердің тиімділігінде шешім қабылдау жылдамдығы және ақпарат беру, сондай-ақ басқарушы команданың кәсібилігі негізгі рөл атқаратын болады. Шетелдік инвестор өзі үшін жаңа нарыққа БК құру арқылы шығатын болады, онда жергілікті девелопер тәуекелдің белгілі бір үлесін иеленуге, серіктесінің тілінде келіссөз жүргізуде тәжірибелі болуы тиіс. Жобаға қатысу бойынша қажетті шарт – одан шығудың айқын әрі түсінікті стратегиясы болып табылады.  

Қазіргі кезде отандық девелоперлер ұсынған инвестициялық жобаларды талдау нәтижелері бойынша Бақытбек Қатен олардың көбінің нарықтың осындай талаптарына әзірше сәйкес келмейтіндігін және олардың осыған дайын еместігін айтып өтті.  

Тұрғын үй мәселелері

Scot Holland компаниясының жобалары жөніндегі бас директор Петер Горановтың пікірінше, нарықтың барлық секторы әртүрлі деңгейде дағдарыстың әсеріне ұшырады.   Бағаның түсу тұрғысынан, тұрғын үй мүлігінің орта және төменгі сегменттері зиян шекті.  Адам Смит институты ұйымдастырған халықаралық «Қазақстандағы жылжымайтын мүлік және құрылыс» форумының барысында Горанов мырза осы сегменттегі 50%-дан астам мәмілелердің ипотекалық кредит арқылы сатылғандығын атап өтті, бүгінде оған қол жеткізу мүмкін емес. Элиталық жылжымайтын мүлік сегментінің девелоперлері бағаларын төмендетпейді, өйткені дағдарысқа дейін ақшалары болған сатып алушылардың қазір де ақшалары бар. Бұл жағдай бірінші/екінші нарықтарда да қалыптасады: егер жаңа үйлердегі пәтерлер арзандамаса, онда соңғы кездері тозығы жеткен, ескі тұрғын үйлердің бағасы 20–50%-ға төмендеген.    

Қазақстанның Ұлттық риэлторлар қауымдастығының вице-президенті Олег Алферов бағаның төмендеуіне бірінші әсер ететін спекулянттар деп есептейді. Қазір, жеке инвесторлар құрылыс салушыдан құрылыс кезеңінде пәтер сатып алғанда активтерді 20–30% арзан ұсынатын жағдай қалыптасқан. Девелоперлердің өздері бағаны ұстап тұруға тырысуда, өйткені олар «жылжымайтын мүліктің ағымдағы құнын төмендету үлескерлердің ертеректе сатып алған үлестерін нарыққа тастауға және бағалық конъюнктураны бұдан да жаман нашарлатып жіберуге арандататынын» түсінеді. Сонымен қатар, бағаны жеке объектілері ғана бар, өзінің кейінгі бизнесін құрылыс саласымен байланыстырмайтын «кездейсоқ» ойыншылар ғана төмендетеді.

Жалпы, жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныс бағаларының төмендеуінен күту жағдайы қалыптасады, яғни сатып алушылар да, сатушылар да «түбін», соған сәйкес өсімнің жаңаруын күтіп жүр. Нарықта нақты мәміле іс жүзінде жүзеге аспайды, «Крыша» газетіндегі индекс тәрізді белгіні нақты әрі объективті деп есептеу болмайды.  

Ұлттық риэлторлар қауымдастығының 2008 жылғы ақпанында өткізген сауалнамасының нәтижелеріне сәйкес сарапшылардың 44,3%-ы бағаның түбі ағымдағы жылдың ІІІ тоқсанында көрінеді,  22,3%-ы бұны IV тоқсанда, 3,9%-ы 2009 жылдың бірінші жарты жылдығында деп болжайды. Респонденттердің 25%-ы 1 м2 ең төменгі бағасы $1500-$1000, 28,6%-ы –$2000-$1500, 21,4%-ы –$2300-$2000, 17,9%-ы –$2500-$2300 болады деп болжайды. Сауалнамаға қатысқандардың 3,4%-ы ғана $1000 төмен түседі деп күтеді. Тұрғын үй құнының төмендеуіне әсер ететін факторлардың ішінде сарапшылар ипотекалық кредит берудің қатаңдануы, халықтың орташа табыс деңгейінің тұрғын үй бағаларының қарқынынан төмендеуі, бағаны арттыруға қоғамның жағымсыз пікірі, сондай-ақ жылжымайтын мүлікті ұстап тұруға және сатуға қосымша салық талаптарына енгізу тәрізді факторларды көрсетті. Сонымен бірге, бағаның біртіндеп бәсеңдеп төмендеп келе жатқандығы түбінің көрінетіндігін білдіреді. Бағаны шарықтататын факторлар ысырылып қойған сұраныс пен ұсыныс тапшылығының жинақталған көлемі болуы мүмкін. Мамандар әлемдік және отандық экономикадағы дағдарыс көрінісінің салдарынан қор нарығындағы инфляция мен тәуекелдің өсуі кезінде жылжымайтын мүлік ұзақ мерзімді инвестицияның анағұрлым сенімді объектілерінің бірі болып қала береді.   Қазіргі таңда, сарапшылардың бірде-біреуі қарапайым ғана болжам жасаумен шектеліп, 50%-дан 100%-ға дейінгі ауқымдағы бағаның жыл сайынғы үдерісінің жаңартылуы туралы айтуға қауіптенеді.

Әзірше Алматы мен Астананың жүздеген құрылыс объектілерінің біреуі ғана қатып қалған жоқ, құрылыс салушы компаниялар штаттары мен жұмысшылардың жалақысын қысқартып әлек, ал алданып қалған үлескерлер олардың кеңсесінің есігін тоздырып әлек. Тұрғын үй саласының әлеуметтік маңыздылығын есепке ала отырып, жағдайды шешуді мемлекет қолына алды. Үкімет өткен жылдың қараша айында мемлекеттегі әлеуметтік-экономикалық даму тұрақтылығы бойынша іс-әрекет жоспарын әзірледі. Соған сәйкес республикалық бюджеттен Астанадағы 112 объектінің құрылысын аяқтау үшін 48,8 млрд теңге ($400 млн) бөлінді, бұны экономиканы жетілдіру жөніндегі мемлекеттік комиссия мақұлдаған болатын. Ағымдағы жылы тағы 122 млрд теңгемен ($1 млрд) қамту жоспарланып отыр, жобаларды сұрыптаудағы басты критерий – үлескерлер – жеке тұлғалардың болуы.  

Аталған қаражатты «Қазына» қоры бөледі де, ЕДБ-ге кредит ретінде, сондай-ақ депозитті тиісті түрде 3 және 7 жыл мерзімге дейін орналастыру арқылы береді. Сонымен қатар, «Қазына» серіктес банктер тапсырыс берген қаржыландыру көлемінің 85%-ын өзіне алады, қалған 15% қаражатты ЕДБ (10%) мен құрылыс салушы компаниялар (5%) қамтамасыз етуі тиіс. Ал, серіктес банктерде депозиттер жылына 11–11,35%-бен орналастырылады. Аталмыш мөлшерлеме нақты ЕДБ рейтингіне байланысты Ұлттық банктің қайта қаржыландыру мөлшерлемесіне негізделген. Қайта қаржыландыру мөлшерлемесі немесе рейтингі өзгерген жағдайда депозит бойынша мөлшерлемелер де түзетіледі. Құрылыс объектілеріне кредит беру бойынша тәуекелдің барлығын ЕДБ мойнына алады, мемлекет оларға әрбір нақты заемшының тәуекелін есепке ала отырып, берілген кредит бойынша ақырғы пайыздық мөлшерлемені анықтау құқығын береді.   

«Қазына» ТДҚ-ның «Қазына»  халықаралық ынтымақтастық департаментінің бас менеджері  Саясат Нұрбек бірден бұл сызбаның ақаулығын көрсетті, өйткені қазір банктер жобаларды өте баяу әрі мұқият зерттеп бағалай бастады. ЕДБ-ның кезінде кредитті ойланбай берген құрылыс саласы бүгінде тартымды және сенімді заемшылардың қатарына кірмейді. Олардың «қайта сақтануы» үшін толық негіздемелері бар, өйткені барлық тәуекелдер банктердің мойнына ілінеді. 2007 жылдың қарашасынан 2008 жылдың мамыр айына дейін Астананың құрылысшылары  $400 млн-нан әзірше $79 млн-ын ғана транш ретінде алды, бұның өзін 18% мөлшерлемемен алды. Ал кейбір банктер мемлекеттік құрылыс салушылар берген қаражатты бөлісуге қатысудан тіпті, бас тартты. «Біз бұл жүйеде банктер мен үкіметтің арасындағы жалғастырушы ғана боламыз. Және де бұл тетік кешенді емес, өзгерістер болуы да мүмкін. Ірі құрылыс мемлекеттік холдингін құру мүмкіндігін мен жеке өзім қарастырар едім, мысалы, ол құрылысы аяқталмаған объектілерді өз бағасына сатып алып, оларды өз күшіммен салар едім», – дейді Саясат Нұрбек «Қазақстандағы жылжымайтын мүлікті инвестициялау» форумының барысында.  

Айтпақшы, жақында ғана кезектің алматылық құрылыс салушыларға да жеткендігі мәлім болды. Ағымдағы жылы оңтүстік астананың құрылыс компанияларына 58,3 млрд теңге қаражат бөлу жоспарланып отыр, оның  22,4 млрд теңгесі алғашқы транш ретінде берілмек. Бәрі жақсы, бірақ осы қаражатты беру тетігіне аса өзгерістер енгізілмеген, демек, бұл көмек Астанадағыдай болуы мүмкін деп күтілуде.    

Сонымен қатар, құрылысты бастағаннан кейін, төлемге қабілетті сұранысты да қамтамасыз ету керек болады. Қазақстанның астанасы туралы айтар болсақ, онда салынып жатқан 49 мың пәтердің сегіз мыңнан кемін мемлекет бюджеттік ұйымдар, орталық ведомства, ұлттық компаниялар мен холдингтердің қызметкерлеріне сатып алады. Алматының құрылыс салушылары қалалық әкімдіктің салынып жатқан тұрғын үйді  1 м2 үшін $600 сату туралы ұсынысынан бас тартты. Қалай болса да, бұл қадамдар, тіпті, табысты жүзеге асса да, тұрғын үй нарығындағы сұраныстың жандануына серпін беретіндігі екіталай. Сарапшылардың пікірінше, бұны қол жетімді ипотекалық кредиттер ғана орындай алады.  

Коммерциялық мүдде

Коммерциялық жылжымайтын мүлік секторының болашағы айтарлықтай оптимизмді күттіреді. Өйткені, аталмыш сала кепілденген және тұрақты жалға беру ағындарын реттеуге қабілетті. Бұл оны ұзақ мерзімді капитал салуға маманданған және сату-сатып алудың спекулятивті мәмілелеріне қызығушылық танытпаған кәсіби институттық инвесторлар үшін айарлықтай тартымды етеді. Осылайша, Қазақстандағы Jones Lang LaSalle басшысы  Чарльз Рейтердің пікірінше, ағымдағы жылдың І тоқсанында батыс банктері, қорлары мен девелоперлерінің өкілдіктерінен шұғыл түрде тапсырыстар ағыны келіп түсті, олар жылына  13–20% пайданы қанағат тұтып отыр, бұл коммерциялық жылжымайтын мүліктің қазақстандық сегменті үшін нағыз керегі осы.  

Кеңсе, сауда және қонақүй жылжымайтын мүлігіне шоғырланған дәстүрлі инвестициялық қорлар Қазақстанға бір-екі жыл бұрын келді дейді Петер Горанов. Бүгінде оған дағдарыс жағдайларында инвестициялауға маманданатын ойыншылар келіп қосылып жатыр. Бұл қиын-қыстау кезеңді сынақтан өткізіп жатқан экономика мониторингін өткізіп жатқан «еуропалықтар». Өздеріне қажет кезде олар төмен бағамен ірі жобаларға қатысады. Горанов мырзаның пікірінше, қазіргі кездегі батыс инвесторларының Қазақстанға ағылуы жақында бағаның түбі көрінетіндігі мен нарықтың жақында жаңаруының тағы бір белгісі деп атауға болады.

Ernst & Young компаниясының ТМД-дағы жылжымайтын мүлік жөніндегі кеңес беру бөлімінің бастығы Ольга Архангельская отандық жылжымайтын мүлік агенттігі өзін сыртқы инвесторлардың географиялық тиістілігінің араласуына сынайтын болады деп пайымдайды. Ипотекалық дағдарыс кезеңінде АҚШ-тың қорларын қаржыландыру айтарлықтай шектелген, сондықтан да айтарлықтай инвестиция ол жақтан күтілмейді. Нарыққа терең талдау жасайтын еуропалық және ресейлік инвесторлардың белсенділігі айтарлықтай төмендейді. Экономикасына жаһандық қаржы қиындығы әсер етпеген Азия мен Таяу Шығыс бірінші орында болмақ. Егер азиялық инвесторлар коммерциялық жылжымайтын мүлік саласындағы көлемі орташа жобаларға назар аударса, араб инвесторлары ауыз толтырарлық капитал салымын қажет ететін ірі жобаларға қызығады.     
Шетелдік инвесторларды Қазақстанның кеңсе және сауда жылжымайтын мүлігі секторында не күтіп тұр, олардың қазіргі жағдайы қандай?  

Барлық сарапшылар қазіргі кезде республикада сапалы кеңсе ғимараттары тапшы деген пікірде. Мысалы, Алматы кеңсе метрінің көрсеткіші бойынша салыстырмалы еуропалық қалалардан айтарлықтай артта қалып келеді, мұнда 1000 адамға 300 м2 (салыстыру үшін: Прагада бұл 1700,  Варшавада – 1500) тиісті. Сонымен бірге, жалға беру мөлшерлемесі бойынша (А тобы үшін - $60–85/1 м2 және В тобы үшін $30–60) оңтүстік астана Лондон, Париж және Мәскеу қалаларын алға шығрып, жоғарыдағы  Варшава, Мадрид, Брюссель және Амстердам қалаларын артта қалдырады. А және В класты заманауи кеңсе ғимарттарының ұсынысының жалпы көлемі әртүрлі баға бойынша 300–460 мың. м2 құрайды, Алматыда қазір 3%-ы ғана бос. Оларды негізінен, жалға алатындар трансұлттық корпорациялар, қаржы және телекоммуникациялық сектордың компаниялары, консалтинг, аудиторлық және заң фирмалары, қазақстандық ірі өндірістік құрылымдар болып табылады. Болашақта Алматыда халықтың өсуін негізге ала отырып, Eurasia RED компаниясының қаржы және бизнесті дамыту жөніндегі директоры Дмитрий Ревин 2012 жылға таман қаладағы сұранысты қанағаттандыру үшін 1,5 млн м2 жуық жаңа кеңселер салынуы тиіс деп пайымдайды. Болашақтағы 4-5 жылда сатылуға (олардың ішіндегі анағұрым ірілері – Almaty Financial District, Rakhat Towers и Esentai Park) белгіленген жобалар шамамен осындай көлемді қамтамасыз етуі тиіс. Алайда, NAI Kazakhstan Aristan коммерциялық жылжымайтын мүлік департаменті директоры Нұрсұлтан Қасеновтың пікірінше, әлі күнге дейін созылып келе жатқан дағдарыс жағдайында жаңа объектілерді уақытында пайдалануға беру – бұл үлкен мәселе. Демек, бұл ағымдағы жалға беру мөлшерлемелерінің жақын арадағы 3-4 жыл ішінде тұрақты болатындығын білдіреді. Астана бойынша басқа болжам айтылады, мұнда сатылымда қазіргі нарықта артық жобалар саны бар. Ревин мырзаның пікірінше, екі жылда ұсыныстың көптігі астаналық кеңсе жылжымайтын мүлкінің жалға беру мөлшерлемесін төмендетуге әкеп соғуы мүмкін.   

Сауда жылжымайтын мүлігінің нарығына келетін болсақ, мамандардың пікірінше, бұл әлі дамудың бастапқы кезеңінде. Сондай-ақ оның айтарлықтай өсуіне барлық экономикалық алғышарттар жасалған. 2000 жылдан бастап Қазақстандағы бөлшектік тауар айналымының өсу қарқыны екімәнді санмен есептеледі. Қазақстанда әлі күнге дейін жаһандық ритейлдік желілердің бірде-біреуінің жоқтығына қарамастн, 2006 жылы A.T. Kearney компаниясы өткізген зерттеуге сәйкес біз үздік дамып келе жатқан бөлшектік нарықтың алғашқы отызына енеміз.  

Петер Гораевтың пікірінше, бөлшектік нарықтың ірі ойыншыларының бізге келмеуінің негізгі факторларының ішінде экономиканың салыстырмалы түрде жастығын, табыстың төменділігін, қазақстандықтардың сатып алу қабілеттілігінің төмендігін айтуға болады.   Бұған, сондай-ақ орасан зор территориямыз бен халық сирек қоныстанған, дамымаған инфрақұрылымды да қосуға болады. Қазірдің өзінде жағдай өзгеріп келеді: германдық   Metro Қазақстанда өз кеңсесін ашып жатыр, IKEA Алматы мен Астанада екі ірі сауда орталықтарын ашуды жоспарлап отыр.  

Халықаралық ритейлерлердің белгілеген экспансиясы мемлекетімізде заманауи әрі сапалы сауда орталықтарын салуды талап етеді. Бұл, алғашқы кезекте, Алматыға қатысты, қазір бөлшектік тауар айналымының  40%-ы осында. Әртүрлі бағалар бойынша жоғары класты сауда аудандарының ұсыныс көлемі мұнда 133 мыңнан 260 мың м2 (немесе мың тұрғынға 100–200 м2 келеді) дейін жетеді, тағы 400 тыс. м2 жуық аудан 2008–2011 жылдары салынады деп жоспарлануда. Алматының сауда орталықтарындағы орташа жалға беру мөлшерлемесі қазіргі кезде 1 м2 үшін айына $65-$150 құрайды. «Өркениетті форматты» сауда аудандарын жалға берудегі негізгі сұранысты қазқстандық және ресейлік сауда операторлары, сондай-ақ шетелдік бренд франшизін ұстанушылар қалыптастырып отыр. Нұрсұлтан Қасенов Қазақстандық нарыққа жалға берушілердің жеке пулы бар кәсіби шетелдік девелоперлер мен инвесторлардың келуі де жаңа үдеріс екендігін атап өтті.     

Болашақ бізге не берер екен?

Жалпы, отандық сарапшылар да, шетелдік сарапшылар да нарықтағы қазіргі жағдайды қатысушылардың арасынан табиғи сұрыптауға мүмкіндік беретін циклдің табиғи толқыны ретінде қарастырады. Жалғасын тапқан түзету ұзақ мерзімді ойыншыларды спекулятивті мақсаттарды ғана алдына қойған қысқа мерзімді ойыншылардан бөліп көрсетеді. Дұрыс ойластырылмаған жобалар толығымен жойылуы тиіс, соңында бұл нарықтың сауығуына әкеп соғады, оны анағұрлым кәсібилендіріп, тұрақты дамуына жаңа мүмкіндіктер береді.  Шетелдік девелоперлермен, қаржы институттарымен және қорларымен бірлескен кәсіпорын құру ноу-хауды, технологиялар мен архитектуралық шешімдерді импорттауға, демек, сапасы жоғары нағыз жобаларды сатуға мүмкіндік береді. Әзірше дұрыс айтылуда. Іс жүзінде қалай болатындығы белгісіз, уақыт көрсетеді.  

Катен Бақытбек. Жылжымайтын мүлік нарығы. Өзгерістерді күтуде.// Ақпан 2008
http://www.investkz.com/journals/55/544.html